分化：刚需楼懒洋洋 豪宅撑起半边天
近几年，天河区楼价一直处于全市首位，主要因为珠江新城房价拉高及成交良好，而“楼盘少、货量少”也是近年天河的特点。今年上半年也不例外，推货量超过百套的楼盘只有五六个，除非市场异常火热，不然新货难超过1500套。
小编查看天河区4月15日至10月15日楼市成交数据，2015年成交的1579套比2014年的1215套，同比上涨近30%。2014年此时间段，前三成交量楼盘中3.3万/平的富力天禧花园及4.6万/平的中海花城湾，属于中高端住宅。同时段，2015年成交前三名的天健上城、宝翠园、九洲海誉三个项目房价约2.1万-2.3万之间，在天河区一片高房价中占据价格洼地，成交以80-100平米户型最旺，可见天河区上半年刚需更受购房者青睐。
据统计，天河今年10盘推新，多分布在珠江新城及天河北等商业繁华地段，譬如珠江新城全新项目有天荟公馆及尚东柏悦府，均价约3.8万/平。在天河北板块，除了全新别墅盘颐和山水及豪宅项目峻林推新外，刚需盘动作非常之少。
而2010年至今，天河推出的土地供应量主要有广氮地块、黄埔大道坚红化工厂地块、油制气厂地块以及金融城多个商业用地。可以发现，目前天河区可开发板块已经不多，而新盘主要是位于珠江新城的豪宅和东圃附近的刚需盘，呈现“垄断”姿态。而在今年国庆节期间，天河牛奶厂板块新盘首开，却一跃成为最受购房者关注板块，这是为何？
天河“久旱逢甘霖”
专家：新城未来卖3万/平2014年11月10日，天河奥体中心版块华美牛奶厂7宗地以112.3亿分别被显贵金地、龙湖、华润和平安不动产拿下，折合楼面地价1.2万~1.6万元/㎡左右。资料显示，板块内将有别墅、公寓及洋房等产品亮相。
10月1日龙湖首开·天宸原著现已开放示范区单位，华润置地在此的项目命名为“华润天合”，一期将推别墅，预计销售中心年后开放。金地牛奶厂项目命名为金地·天河公馆，将主打洋房产品。
因为规划了这样大型的居住片区，道路改造，公交、地铁配套都会跟进，地铁19号线站点据传将北移缓解交通压力。据此，合富辉煌首席分析师黎文江表示，首先天河的地块位置就决定了其有吸引力，就算华美牛奶厂地块偏远了点，只要周边配套改造铺垫一下，也比其他区域有吸引力，况且其起拍价不算高，预计该地块洋房均价有可能卖2.5万~3万元/㎡。方圆地产首席分析师邓浩志也表示对天河住宅用地成交行情看好，他认为天河宅地的溢价率会超过广钢新城，奥体板块的天健上城目前的售价在2.2万~2.4万元/m2左右，华美牛奶厂地块也能达到这个价格。
奥体新城打造600亿“社区航母” 性价比超珠江新城
华美牛奶厂地块邻近奥体中心和世界大观，和广州科学城仅一条马路之隔。作为金融城、琶洲会展中心和科学城交汇处，是广州第三城市中轴核心。奥体板块占地约21.9平方公里，规模相当于3.5个珠江新城。据悉奥体板块将建设1248万平的住宅，其中商品房面积达408.21公顷，区域内总居住人口37.8万人，成为广州东部的一个超大型综合居住新区。
另外，政府斥资600亿率先启动公共配套，未来德美居购物中心、奥体中心、天河城百货环伺，南方影视中心、岭南大观园等即将启动，将建成广州重要文化娱乐休闲场所。除此之外，还将配套普通高中9所、小学16所、幼儿园21所，2处综合医院，8个肉菜市场，4个群众性体育运动场地，影剧院、文化馆、文化站、文化室各1个。交通方面，广深高速路、广园快速路、大观路等“四横六纵”密集路网，地铁4号线黄村站步行可至，地铁5、6、13号线3条地铁线皆设展点，10分钟即达金融城，15分钟瞬达珠江新城、萝岗科学城，20分钟到达琶洲会展中心，实现“四横六纵”密集路网。
奥体新城正好处于四城的核心位置，无论是珠江新城、国际金融城还是科学城以及智慧城，它们的发展都必将带动奥体新城的发展，何况奥体新城本身已具备向上发展的动力。中原地产项目部总经理黄韬表示：“牛奶厂地价符合市场行情，比今年的广钢新城地块抵买。若按照地价一般占楼价五成来计算，未来的产品卖2.5万-3万元/平方米是预料中事。”业内资深分析师肖文晓同样认为牛奶厂地块“性价比高”，“广钢新城地块未来要卖4万元/平方米，商家压力非常大；牛奶厂地块两年后卖2.5万元/平方米以上便有利可图，这不是难事，目前周边一手楼盘的售价已经超过2.2万元/平方米”。
目前，天河可供应土地十分有限，天河北满布住宅。6.19平方公里的珠江新城已无宅地可出让，天河中心区域开发已趋完毕。奥体新城是广州唯一巨型体育生态居住新城，其区域以生态绿化为主，绿化率达42.7%，比白鹅潭地区和白云新城都高。每500米就有一个绿化公园，拥有“一园两山”生态公园、奥体中心体育配套，且目前已有100亿资金投入道路配套上。此外，奥体新城还规划有学校、三甲医院等。
小编认为，这附近的科学城和智慧城都是高端群体汇聚的地方，奥体新城又有体育休闲的概念，其景观、植被和环境都一流，对高端项目来说，奥体新城正是非常理想的地方。