似乎有些令人意外，在经济低迷，股市震荡的这一年里，珠三角楼市却迎来丰收。
数据为证，达到去年的销量：惠州中山用了10个月，佛山、江门只用了9个月，东莞过去6个月成交量相当于去年全年。而广州楼市今年成交量或过千万平方米。
深圳市规划和国土资源委员会12月1日公布数据，11月新建商品住房每平方米成交均价突破4万元大关，达到44761元，同比上涨68 .7%，继续领涨全国。
中国社会科学院12月3日发布报告称，房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能(之后又发消息称媒体对报告的解读不准确)。
而自今年“3·30”开始的楼市宽松政策，目前还看不到收紧的迹象。珠三角明年房价是涨是跌？不妨听听各方的说法。
深圳房价野蛮上涨
上月同比涨68.7%，专家称今年无拐点
楼价从2字头到3字头，再到4字头。
对于许多地产商而言，2015年的深圳楼市是一场狂欢盛宴。频频爆满的开盘现场、如火箭般飙升的成交量、居高不下的房价……每一样，都让他们有了充足的理由扬眉吐气。
放眼前11个月的成交榜单，除了2月春节效应引发的短暂低迷之外，各月成交量和价格同比去年都有不小的涨幅。
一直到10月，楼价首次环比下降7 .2%至3 .35万元/平方米，开始高位盘整。而最新数据显示，由于高价盘成交多。11月深圳一手住宅价格为44761元/平方米，首次跃上4字头。
2007年深圳房价领涨全国，2008年转而领跌全国。
这次历史会重演吗？
楼价已涨到“4”字头
网友“破梅林”近日的网文《10月深圳600万卖房亲历记：是逃顶还是痛失》在网上点击率很高：逃不逃顶还真不好说，卖掉的一刹那，签字时突然想到，哪一年要想回深圳恐怕要花得更多。
今年以来，如脱缰野马般一路狂飙的深圳房价有力地佐证网友“破梅林”的矛盾心态。相关研究机构的数据显示，从1月的26691元/平方米飞跃到6月的30713元/平方米，当深圳业界还沉浸在一手房均价迈上3万元新台阶的惊讶之中，下半年至今，房价早已“肆无忌惮”地向“4”字头挺进，只是涨幅持续放缓。11月，新房价格达到44761元/平方米。
房价高企的不只是新房，二手房也同样“不甘示弱”。深圳中原研究中心的统计数据显示，早在今年7月，深圳二手房成交均价已“昂首”步入4万元的门槛，此后逐月上涨。在新近深圳链家市场研究中心公布的《2005-2015年深圳二手房均价涨幅》显示，十年来，深圳二手房均价从2005年的5193元/平方米上涨到今年11月的40233元/平方米，涨幅高达774.80%。
“相比年初，深圳房价涨幅已经超过30%。”深圳市房地产研究中心主任王锋说，下半年股市的震荡下行加上楼市已经进入高位，抑制了部分购房需求。第三季度深圳房地产市场出现一定调整，但第四季度开始又有所回暖。
你被踢出深圳了吗？
不是价格太贵，就是楼盘位置太偏……兜兜转转一路，随着深圳房价今年从高位攀至巅峰，张小姐的心理也从开始的“慢慢来”到嗟叹惋惜，再转为冲动。10月底，眼看着曾经犹豫过的楼盘不断售罄或涨价，夫妻俩终于一咬牙，买下地铁大芬站附近某盘的一套89平方米三房。“约3.6万元/平方米的均价，哪怕首付支付近五成150万元，但每月1.2万元的月供仍然压力山大。我们两公婆目前月薪加起来也就2万来块。”一提起房贷，张小姐满脸忧色。但无论如何，有了“面包”，张小姐和老公总算可以安心开始筹办婚礼。
顾先生是q房网梅林分店的一名置业顾问，他告诉记者，最近二手房成交量又开始上涨，基本没有出现降价。“需求一直存在，房价不可能降，尤其是关内的房价。现在只是相对平稳。”近日，记者走访福田梅林附近的部分二手楼盘也发现，诸多房产经纪人对后市依然看涨。
深圳中原董事总经理郑叔伦称，这证实市场信心正在缓步地回暖。未来楼市的成交量将逐渐增大，成交价也将回升，但涨幅不及上半年。
硬币的另一面，是越来越多的深漂族似乎逐渐被高房价逼走。在今年9月腾讯大粤房产发起的一项“高房价之下你会留深吗”调查中，66.7%的网友认为深圳当前的高房价已非刚需客承受得起，会造成大批深漂族离开。32.7%的人表示因房价过高，会选择离开。
由上海易居研究院发布的《2014年全国35个大中城市房价收入比排行榜》进一步显示，在纳入统计的全国35城中，深圳以20 .2的房价收入比高居榜首。这意味着，哪怕是达到深圳平均收入水平的家庭，购买一套100平方米的房子仍需要耗费至少20年才能得偿所愿。
“深圳房价暴涨之后，确实会对部分人形成挤压外溢效应。但与此同时我们必须看到人口净流入一直在保持，走出去的人远比进来的人少，因为深圳也提供了相比其他城市更多的机会。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为。
郑叔伦说，整个深圳的定位和发展趋势都是往金融、高科技方向发展。在经济转型过程中，人口结构肯定会发生变化，较低端的人才被挤压出去，留下的都是比较有竞争力的人才。因此，随着深圳逐渐向国际化城市发展，这里的房价也许还会再上涨。
临深片区欢迎你
而高房价也正在悄然影响着深圳这座城的人和事。在与记者的交谈过程中，深圳的郑生就不断表示出转战东莞临深片区的想法，“不久前我刚去看了益田大运城邦、恒大绿洲 ( 详情 图库 团购 点评 )等盘，虽然交通不太方便，但价格几乎只有深圳楼盘的四分之一。”郑生两眼发亮地说道，如果买在凤岗，一旦深圳扩容，那也是深圳户口了。
被高房价挤压而出，涌入东莞和惠州临深片区购房的“深圳客”并不在少数。
在东莞，除传统临深片区的凤岗、塘厦和樟木头等镇街外，清溪、黄江、松山湖等镇，随着梅观高速取消收费交通条件改善后，深圳客置业版图迅速扩张。甚至，在距离深圳较远的道滘、沙田和洪梅等镇，新开楼盘也有了深圳客的身影。
就东莞楼市而言，今年市场火热的背后，持续外溢的深圳客群无疑是房价上涨的最大推手。
“从前三季度成交情况来看，临深片区住宅成交一直占据绝对主导地位，根据东莞市房管局签约数据显示，前三季度临深片区镇街住宅成交量就达到超过200万平方米，占全市成交总量的30%。”中原地产策略研究中心总监车德锐表示，前三季度住宅成交量最好的十大畅销楼盘，一半以上均位于临深镇区。
惠州临深片区的楼市今年也是非常火爆。惠州中原地产提供的统计数据显示，前9个月，大亚湾片区楼市共计成交23258套住宅，同比大幅上涨76.6%。
受“深圳直辖扩容至大亚湾”传闻以及深圳房价狂飙等多重因素影响，深圳市场大量外溢需求涌向大亚湾市场，造成大亚湾楼市持续量价齐飞的局面，以至于大亚湾楼市仅剩下5个月库存，几乎面临断档局面。
长期供不应求
“中国房地产简单来说就是供与求的一场博弈。你可以从法国买进lv的包包，可是你能进口一套房子吗？”在11月20日的一场会议上，黑土地集团创始人兼主席孙强指出，即使经济不太景气，但深圳的房价一年仍涨了30%，归根结底还是因为这座城市的刚性需求一直存在。
长期的供不应求，这是深圳房价居高不下的根本原因。相较全国其他城市而言，深圳每年的新盘供应量可谓“捉襟见肘”。据王锋观察，与深圳人口规模差不多的北京、上海等城市，楼市年供应量基本都超过20万套。即使是人口规模不如深圳的南京、武汉、厦门等地，每年供应量也接近10万套。深圳楼市一年供应新房数量仅5万- 6万套，显而易见，这根本满足不了庞大人口的需求。
在记者拿到的一份相关研究机构的统计数据中，截至10月，深圳楼市可售面积为374 .63万平方米，可售套数为34363套，销供比0 .84，供求关系依然失衡。更直接的数据是库存去化周期达6 .28个月，“接近6表明供求关系处于紧张状态，6 .28这个周期已经不是很正常。”王锋判断。
与新房供应量相挂钩的是土地供应量。当国内其他城市的土地市场正面临“跑马圈地”的扩张局面时，深圳的土地供应却日益紧缺。王锋列举了一组北上广深的土地资源对比数据，其中，深圳土地供应量是北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4。
近日，深圳市土地房产交易中心发布公告称，12月，深圳将公开出让26宗土地，占今年全年土地供应总量的三成多。王锋预计，预示着明年楼市新房供应量将有所增加，届时将进一步平衡楼市供求关系，对于抑制明年房价过快上涨将起到一定的作用。
在宋丁眼中，深圳楼市今年根本没有“拐点”一说。“在上半年暴涨之后，第三季度楼市进入调整的通道，成交量价整体走低一步。但是由于需求量依旧很大，向下走的动力不足。”
一组来自深圳中原研究中心的数据则显示，虽然10月首次环比下降7.2%至3.35万元/平方米，但11月的第二周(9日- 15日)、第三周(16- 23日)，深圳新房成交均价高达4 .8万元/平方米、4.7万元/平方米，打破历史单周最高均价。
而据深圳市规土委12月1日公布最新数据：11月深圳一手住宅价格为44761元/平方米，环比涨幅33.2%，同比上涨68.7%，这也是深圳房价首次超过4万元/平方米。高价盘成交占比36%，成主要助涨因素。
广州：楼市松限可能性小
业内预计明年量价情况与今年相差不大
还有一个月，今年就到头，在这个“收尾”关头，广州官方最近两个月疯狂卖地，上月底就推出28块土地，总起拍价超200亿元。
今年以来，以“3·30新政”打头阵，官方推出一系列降息、降准、公积金优惠等“强心针”政策刺激楼市，总体来说，广州的一手楼市呈现出量涨价稳的局面，由于限购一直未松绑，“强心针”对广州的影响力度有限。
“北上广深几大城市明年放开限购的可能性比较小”，广州市房协秘书长许国碧预测，明年广州的楼价和今年“大致相同”，量价趋稳。
北上广深，广州楼价升得最慢
北上广深四大城市中，涨幅最少的是广州，中原地产项目部总经理黄韬说，根据中原的监测数据，今年北上深的楼价都出现“两位数涨幅”，唯有广州在10%以内。
黄韬说，根据中原地产的监测数据，广州全年成交量预计会超过1000万平方米，成交价会在1.6万元/平方米左右，“今年的成交量和去年比涨30%，成交价涨10%左右，目前库存量在12-15个月之间”(注：去年10月广州的去化周期是18个月)，他说，约六成的成交量是刚需买家，三成是改善型买家，另外一成则为投资客，其中增城、花都、新黄埔等在成交量上作出重要贡献。
相关网站的统计数据显示，广州今年1-11月的一手楼成交量约达940万平方米，成交均价约为1.5万元/平方米。仅3-7月期间，广州一手楼成交量已超过450万平方米，其中5月和6月更是分别超过100万平方米，而“金九银十”两个月成交量也分别过90万平方米。
成交价方面，除了1、2月同比增幅过10%，其余月份的增减幅度都在10%以内，其中成交量最大的5、6月和9、10月，都呈同比下降的趋势，下降幅度在1.5%-11.9%之间。
在黄韬看来，广州今年趋势是“量大价格微涨”，其中也不乏因一些热门板块推出导致该月份楼价结构性变化。
传说中的松限始终没来
4月2日下午，“3·30新政”后的第三天，在2015广东房地产市场景气分析会上，广东省房地产行业协会会长蔡穗声称，广州的限购政策已到了逐步退出的时候，可先考虑在南沙、增城、从化等非中心区域放开。
从5月1日开始，广州的兄弟城市佛山全面放松限购。借着楼市政策松绑的契机，广州何时松限也引起坊间猜想。
不过，广州传言中的松限终究没来。目前，全国仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市尚未取消限购。北京上海近期明确表态不放松楼市限购。
“北上广深几大城市明年放开限购的可能性比较小”，广州市房协秘书长许国碧预测。
纵观今年楼市，作为全国一线大城市，广州的升幅算是最小的，但仍呈现上扬趋势，成交量可谓恢复到2013年的水平。那么，2016年的广州楼市将呈什么走势？许国碧认为，明年广州楼市量价和今年相差不大，“广州的楼市比较稳健”。
而关于明年楼市的趋势，黄韬认为会出现“量价都微涨”的局面，因为今年成交量同比涨幅大也只是由于2014年的成交量太差之故。