中国房地产报 [微博] 2016-01-14 11:08
“您去年预测深圳房价上涨10%，实际上涨超过38%，今年您预计深圳房价会上涨多少呢?当然我并不是说您预测的不准……”2015年，深圳房价的暴涨让不少人跌破眼镜，甚至连行业专家都被“打了脸”。而同为一线城市、与深圳相距不过一百多公里的广州，似乎游离在北上深的节奏之外，在其他一线兄弟城市的均价已经纷纷“奔三”时，广州仍独立徘徊在1.5万元/平方米的关口，成为被业内戏称为一线城市、二线房价的异类。
深圳新房去年每天成交6.1亿元 今年或将上涨15%至20%
2015年年中，某行业机构的华南区老总曾经预测深圳房价只会上涨10%。
而半年后，在该机构2016年年初的发布会上，当记者再向该行业专家就深圳房价预测提问时，顿时引来了会议现场众人的哄堂大笑。
哄堂大笑的背后，正是2015年深圳楼市表现得出乎意料的疯狂。
连涨8个月，年度新房均价42591元/平方米，上涨38.65%，这也让深圳超过北京、上海、广州，成为一线城市中房价最贵的城市。
成交价、成交量、供应量
新房三项指标均创新高
2015年，在政策及供应放量刺激下，深圳全市一手住宅成交量创下2009年以来同期最高水平，成交价、成交量和供应量三项指标均创下历史新高。
深圳市规划国土委的成交数据显示，2015年深圳新建住宅价格32898元/平方米，为历史最高值，同比涨幅37.2%;新房成交66450套，同比大增58.7%;成交金额2225.8亿元，同比暴增130.4%，相当于每天成交6.1亿元。
2015年新房市场火热，一些之前未准备入市的项目也借机入市。新房供应达675万平方米，居历史高位，同比增加26%。市场利好频出、需求强劲，客户入市积极。深圳中原数据显示，2015年全年成交面积超过660 万平方米，同比大增65%。
戴德梁行方面分析认为，深圳房价呈现热点区域领涨、中心城区豪宅化、外围区域补涨的势头。南山区域领涨全深圳，其中豪宅供应占全市59%，在豪宅拉动下，2015年均价达56463元/平方米，同比上涨37%。受宝中、龙华房价快速上涨的带动，宝安区房价涨势不减，涨幅达34.5%。
花样年控股董事局主席潘军在2015年底出席深圳某论坛时曾经公开表示，他本人继续看好深圳房价的上涨空间。他认为房地产的拐点不是周期性的，而是历史性的，国内一线城市房价仍会坚挺或上涨，对三四线城市的房价则要保持谨慎态度。
成交套数、面积创新高
二手房价大幅上涨53%
在新房成交的带动下，深圳二手房市场在2015年的表现也近乎“疯狂”，以126899套，1060.78万平方米的成交套数和面积双创新高，较2014年分别大涨121.7%及117.7%。
短短一年内，深圳二手房均价已经从29930元/平方米涨至45690元/平方米,大幅上涨53%。由于蛇口自贸区和大前海概念，南山和宝安2015年二手房价成为全市涨速最快的两个区域。
深圳中原数据显示，南山区二手房价以58%的涨幅领涨全市。房价不断上涨，深圳客不得不向原关外地区转移。作为全市的价格洼地，刚需族自然首选龙岗区，造成龙岗区二手房价在2015年同比大幅上涨53%。
“未来房地产市场还会承受股市动荡、汇率风险、行业去库存及实体经济去产能等影响，因此2016年深圳楼市预计更趋理性，价格涨势渐缓。”深圳中原研究中心预计，因2015年购买力过度透支，在实体经济的影响下，市场信心难以迅速回到火爆状态，加上2015年基数过高，预计2016年市场整体成交难超2015年，二手住宅成交量或将有小幅下降。
“房价上涨过快，不一定会下跌”
当前深圳市场上的一个个房价洼地正被迅速填平，人们的接受底线不断被挑战。“3万元的龙岗、4万元的布吉、5万元的坂田、7万元的龙华、10万元的宝安中心、15万元的后海”，新盘必高价、开盘必售罄的节奏几乎持续全年。作为当前房价最贵的一线城市，2016年深圳的房价走势也成为众多行业人士的关注重心。
在戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙看来，今年深圳房价下跌的空间并不存在，目前刚需、二次改善需求大，对深圳经济发展有信心，预测房价还是会平稳向上。“我觉得目前龙华还有上涨空间，大家购房可以沿深圳轨道线看，前景都较好。像南山区的西丽之前都是被低估的区域。”
“今年可以买房，不过房价上涨不会像去年那么夸张。我对深圳市场还是充满信心，预计今年会上涨15%至20%。”深圳中原地产董事总经理郑叔伦对中国房地产报记者表示，“根据深圳中原的研究和统计，今年新房是放量的，会增加20%，供应最多达到8万多套。先前每年新房供应普遍在6万套，换句话说，今年拼命增量也只是增加1万多套，仍然入不敷出，深圳房地产市场的供求矛盾依然尖锐。”
“房价上涨过快，是不是就一定会下跌呢?不一定，这一轮上涨，我认为不是单一的城市供需关系决定的，而是全国楼市开放式资本平衡配置的市场力量引导下形成新的城市估值，进而形成城市特定的资产价格。像深圳这样的国家经济中心城市，需要越来越显示其全国经济中心的特殊价值。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对此表示。
在宋丁看来深圳楼市不存在去库存的压力，相反却是供不应求。深圳还存在庞大的购房需求，目前深圳住房信贷安全，楼市资金充裕且活跃，经济发展有序有速，深圳房价崩盘的传言站不住脚。
广州：成交均价1.5万元 唯一房价没涨的一线城市
2015年，广州楼市交了一份靓丽的成绩单。根据中原地产研究部监测，2015年全年广州全市十一区一手商品住宅网签面积1077.04万平方米，比2014年增加241.14万平方米，增幅28.8%，已超越2013年水平。更重要的是，成交量大增，价格却没涨，全年网签均价15009元/平方米，与2014年均价15074元/平方米相比基本持平。
就2015年前11个月的数据来统计，北京的楼价涨幅为11%，上海为19%，深圳高达37%，广州反而是下跌了1%。相较而言，广州简直就是业界良心，成交均价连前面三个城市的一半都不到。
而在北上深一片涨声的刺激下，广州楼价的涨势已经无法压抑。“元旦期间，中心区以及番禺等一些缺货的区域已经开始上调价格了。”合富辉煌市场研究中心经理黄琼表示，2015年广州楼市处于结构性去库存的阶段，因此楼价较为平稳。在库存消化周期大为缩短的前提下，2016年楼价将进入上涨通道，预计全市均价涨幅为10%左右。
保利地产广东公司董事长余英在微博上说，广州房价普涨总是滞后于北京、上海、深圳一到两年，但他预计今年广州核心区域成交量和房价会在第三季度出现爆发式上涨。
一线城市 二线房价
开发商眼中的“潜力股”
一线城市、二线房价，作为2015年唯一房价没怎么上涨的一线城市，广州成了开发商眼中的“潜力股”。
“既然已经到了深圳，离广州也不远了!”泰禾集团董事长黄其森日前在接受媒体采访时曾经表示，他对房地产未来还是坚定地看好，未来布局只会专注北上广深这种一线城市和二线核心城市，坚决不会去三四线城市开发。
越秀地产广州公司副总经理伍岳峰也预测，四年后广州的房价将会追上北上深目前的房价水平。
中原地产研究部的数据显示，2015年全年广州全市十一区一手商品住宅网签面积1077.04万平方米，比2014年增加28.8%，已超越2013年水平。全年新批预售面积1034.28万平方米，比2014年减少165.23万平方米，减少13.8%。供应减少但去化加快，
2015年广州全年供销比0.96，除当年2月外各月供销比均低于2014年，基本供需平衡并有转向供不应求的趋势，整体比2014年下降0.47。
截至2015年12月25日，广州全市新建商品住宅可售面积922.77万平方米，与2014年同期减少75.37万平方米。由于整体供应较2014年大幅减少，同时自第二季度起成交量明显上升，库存消化周期从2014年的14个月，缩短到2015年末的9.5个月。
而在价格上，广州全年网签均价15009元/平方米，与2014年均价15074元/平方米相比基本持平。
虽然是一线城市，但广州的平均房价仍独立徘徊在1.5万元/平方米的关口。
2015年前11个月，北京的成交均价约为2.94万元/平方米，同比上涨11%，上海均价为3.19万元/平方米，涨幅19%，深圳均价3.23万元/平方米，涨幅高达37%。广州前11月的网签成交均价仅为1.5万元/平方米，同比下跌1%，比二线城市杭州还低，也因此，广州有了“一线城市，二线房价”的称号。
“跑量”去库存效果明显
重获房价上涨动力
在中原地产研究部看来，广州房价走势与其他一线城市背道而驰主要是因为库存量过大。
对比四个城市的库存消化周期，除北京在2015年年中一度有所上升外，其他一线城市的库存消化周期都有所缩短，尤其深圳，库存消化周期急速缩短近4个月，目前仅有7个月。上海更是缩短至仅有不到6个月。
而广州的供求关系虽然与上海相仿，但二者的库存消化周期却几近相差一倍，上海目前的库存消化周期已少于6个月，而广州的库存消化周期仍然有9至10个月，因此两个城市的楼市房价表现迥异。在2014年末，广州的库存消化周期是四个城市中最长的一个，因此在2015年上半年仍未解压的状况下，价格不升反降是必然。广州市场复苏发生在2015年的二季度，三、四季度继续发力，库存继续下降，因而支撑价格回升。
该机构认为，进入2016年，随着库存消化周期进一步缩短，广州的房价将获得上升动力，预计市场会从2016年二季度开始发力。
黄琼也表示，为了消化之前的巨大库存，2015年广州的开发商都采取了“跑量”的价格策略，去库存的效果很明显，这也使得2016年广州楼价的上涨阻力大大减小。
“中心区现在已经开始涨价了，例如海珠区一些在售项目试探性地涨了2%至3%，萝岗区的房价也开始上扬，番禺的新盘番禺新城市宜家报价已经到了2万元/平方米。”黄琼介绍。
据了解，目前广钢新城板块的在售楼盘价格折后已经达到了3万元/平方米以上，而富力东山新天地也从4万多元/平方米上涨到了5万多元/平方米。
“2016年，市中心的货量高度集中在一些板块，如广钢新城、广纸新城、华美牛奶厂等，这些板块的高价地王上市后，势必会大幅拉升市中心的均价。”黄琼认为，市场的供求关系变化以及地方政府态度的转变都在助推市场上扬，2016年，广州楼价表现会逐渐跟上其他三个一线城市的步伐。