网易房产沙龙——广州"隐形限价令"笼罩楼市 调控是否过犹不及？
嘉宾：合富辉煌首席分析师黎文江、著名房地产专家韩世同、方圆地产首席分析师邓浩志
黎文江观点实录
一季度房价涨幅惊人 政府加紧限价、限售
主持人：自从政府要求"商品房预售前需接受价格指导"之后，广州限价加码的说法不断，各种限价标准此起彼伏，对此您如何看？
黎文江：我想谈四个看法：第一、限售、限价、限签的依据是什么？是新"国五条"里面有一条说“如果报价过高，有关部门可以给予指导价，如果他们不接受可以限制预售”，所以广州市也依据这一条。
第二、第一季度广州十区均价达到1.6万/平方米，去年是1.4万元/平方米，同比上升了2000元/平方米，很厉害了！今年广州房价目标是只允许同比上升7%-8%左右，现在20%的涨幅是很厉害的了。所以有关部门采取限价、限售的措施，这可以理解。
第三，去年9月份，广州市已经开始对高端项目进行限售或者限签，现在范围扩大到基本所有楼盘都要采取类似措施。这主要是因为南沙和花都等郊区项目价格涨幅也很明显，特别南沙有国家级新区的利好，所以房价上升到了1.1万元/平方米。涨幅很厉害，所以南沙不仅仅高端项目要控制，一般项目也在控制。花都新华镇、汽车城也是如此，汽车城楼盘价格以前8000-9000元/平，现在上升到了1万/平方米左右。
第四，每个楼盘的情况都不一样，所以对限价会出现不同的说法。但总的来说，限价、限签、限售等都是在一种非常规、非理性的情况下出现非常规的手段，但这是暂时的现象。如果房价平稳下来，这种手段可能会取消。 “限价”非常规非理性 暂时现象会取消
主持人：关于"限定高价项目的价格",对高端项目、豪宅盘影响到底有多大？中低价位的项目和刚需购房人群是否真的不受影响？ 黎文江：现在为了游戏规则要控制价高的楼盘，这个思路是错的。高端的房子让有钱人买，政府把中低价位限一限，把中低价位成交量拉上去，也可以起到拉低房价作用。其实市场中大部分还是中低价位项目，约占70%，所以这部分成交量应该拉上去。所以我的意见是，政府对于刚需产品的限价要严格一点，放松对高端产品的控制。
主持人：目前在限价的情况下开发商会如何应对，市场会发生什么变化？
黎文江：限价之下，开发商最直接的措施就是毛坯卖楼，装修另算。但就增城的情况来看，保利东江首府等项目，可能考虑自己品牌的效应，它们的价格是算进装修的，没有两个合同。所以我觉得如果品牌开发商都卖毛坯房的价格，毛坯房交楼，它们的形象会多多受到影响，他们绝对不会这样干。 但他们也可能会分两个合同来卖，现在很多高端项目都是六千块钱的价格装修。按照法律上的话，这不同于二手房的阴阳合同，而是开发商自己签毛坯价，装修合同是装修公司签的，这是两个法人代表签两个合同，所以不应该叫阴阳合同，是合法的。
交楼也是精装修的交楼，不影响自己的形象。如果按毛坯房的价变成拉高了，原来是装修的价格，现在用毛坯来变成装修的价格，这无形中就提高了，就不对，如果单纯把价格降下来使用毛坯，这可能也对，但毛坯交楼还是用装修的价或者低于装修的价，我觉得这个就是不对的。但是来说，现在还没有发现那么快有这种情况的出现，暂时没有发现，从理论上来说，二手房用20%的个税，里面也可以减去装修价格，从这一点来说，现在一手房把装修价格抛去，这是可以理解的。
主持人：“限价”的手段是为了让中低收入者买到房子，但现在多份合同等情况实质是否是给他们增加了很多麻烦？
黎文江：总体来说，“限价”是一个暂时现象，这是在没有办法的情况下生出的一个办法，所以可能在经过一轮检讨以后就会取消，我们也希望取消这种不太常规的做法。 开发商囤地增加政府供地阻力
主持人：日前出让的海珠区南洲路地块起价就达到了1.5万/元左右，广州土地价格的涨幅很大。各位如何看待“限房价却涨地价”的现象？ 黎文江：从政府的角度来看，现在土地竞拍有底价，也限制继续竞拍的价格限度，到达限度后就竞建公租房，这也是一个控制地价上涨的手段。
从另外一个角度说，供应很多土地，但现在开发商不按照两年之内要开发的规定，所以这个责任不能说是政府土地供应的问题。现在很多开发的土地不是最近拿到的，而是前几年，甚至是2004年“831大限”以前的拿到的，所以虽然政府供应土地，但开发商就不开发，如何去逼开发商拿地出来建？这也是一个问题。
再一个方面来说，在广州本身可以开发的土地也比较紧张，土地到底用于建住宅，还是用于商业或其他的事情？挖掘“三旧改造”的土地是一个想法，但现在看来城中村的改造又遇到了很大的问题，例如钉子户等等。现在广州几个很大的旧城改造项目杨箕、冼村也有比较难解决的问题。
另外，即使现在政府开展旧城改造、旧村改造，尽量想办法多供应土地，但广州本身土地就不多，也是一个问题。
韩世同观点实录
限价意味着回到计划经济
主持人：自从政府要求"商品房预售前需接受价格指导"之后，广州限价加码的说法不断，各种限价标准此起彼伏，对此您如何看？
韩世同：之前我不太相信广州市也会采取限价的做法，我也一直不太赞同限价，限价就意味着重新回到计划经济，而且这个计划经济又是不完全的计划经济，因为一个比较理想的计划经济是，可能大家比较贫穷，但至少可以比较均衡一点。
我觉得，我们选择市场经济，就应该在还能维系的情况下不要太多干预价格。我们可以通过基础制度重新设计，深化改革、调整游戏规则，这样好过仅仅为了实现房价目标，而自己给自己划圈，结果是越弄越被动。我们能否不要在这种低智商游戏里面玩，否则自己把自己玩死了。 现在房管局是按照新建住宅，而不是新建商品住宅所以这里面有很大的空间，现在又规定限在人均可支配收入增幅这里，所以这里又很严了。
现在房价控制在不涨不跌的阶段，去年则是翘尾房价拉平大概就是1.4万元/平方米，很高了，像2008、2009年也都是9300元/平左右，后来经过翻番的波动，从年度来看是有增长的。 我们设定一个目标不要太盲目，否则就被自己所控，就会应对无策，最后不仅是地方政府，包括中央政府都要黔驴技穷的，但可能后面会引申出一个价格问题：装修价、毛坯价。现在只要把装修价一拿开，房价马上就可以下降几千，这样政策效果就可以达到了，但这只是数字游戏而已，意义不大。
“限”自绝不足以拉回房价
主持人：关于"限定高价项目的价格",对高端项目、豪宅盘影响到底有多大？中低价位的项目和刚需购房人群是否真的不受影响？
韩世同：在限售的角度上我还是比较赞同去年的做法，要让高价的房子均衡成交，不要因为一个山峰的波动而误导市场，这也得到新"国五条"的支持，他在这方面是可以继续操作。“房价指导”好像应该在这里指导，但现在看起来不是这样了。可能政府考虑到，仅仅用限售、限签，已经不足以把房价往回拉。
今年年初到年尾房价不涨不跌，实际上已经突破了，不过这是结构性带来的，这不是实际上带来的。政府的行为是为了达到控制目标，但今年年度均价怎么都在1.6万元/平方米均价左右，不升不跌也在这个左右，按年度均价是肯定不行的。我觉得控制目标可以调到1.7万元/平方米左右，这样压力就没有大，或者按照房价的指数，大中城市的指数来决定 不过现在这些都没有细化，也没有确定，但我认为一个东西要严格确定才能便于检查，而现在的房价有同比、环比，有房管局的价，还要看房价算不算入装修，因为没有装修，房价可以大幅下降，降几千块钱。所以现在系统还比较乱。 毛坯、装修应设统一标准以防自定房价
主持人：您如何看待限价下衍生的“装修合同”现象？ 韩世同：增城限价之后，实际上都是按毛坯价统计的，但广州其实越来越倾向于精装交房，但毛坯房和精装房价格差异很大。
另外，也应该看到精装房中的“毛坯价”和“装修价”应该怎么分，这也是一个问题。之前有一个楼盘才4、5千/平，但它的装修也要4、5千/平，这会误导消费者误解也存在任意变房价的行为。所以应该统一，大家都按“带装修”的标准来统计房价可能比较合理，否则就可以自由定房价了。
主持人：不论是价格指导还是限价，都是为了保证成交数据上的达标。有人认为这类限制高端盘的方法能够拉低全市均价，影响心理预期，有助于未来楼市的降温。也有人认为房价上涨趋势无法抑制。您如何看待？ 韩世同：如果真的限了，开发商也不得不降价，但它也可以用各种各样手段来化解成本压力。
比如，增城有一些别墅和楼盘由于价格太高，不能卖，它们就把一些送的面积（像走廊、花园）也加算进去，这样一层就变成了8千多/平，就过关了。 “三旧”应重启 土地供应需多元化
主持人：日前出让的海珠区南洲路地块起价就达到了1.5万/元左右，广州土地价格的涨幅很大。各位如何看待“限房价却涨地价”的现象？
韩世同：地方政府推高地价的动机，主要源于前期收入和土地财政的机制，但土地财政要通过深化改革才能调整。在目前状况下，其实通过“三旧”一样可以赚钱，但可能赚的不多，操控较难。
“三旧”就是政府比较难收储三大块：旧城，旧区，旧厂。现在新班子为了能够多卖一点钱、多卖一点地，就把“三旧”暂停了。因为“三旧”的土地，政府在控制地价上的刚性和垄断性没那么强，也不够快。这样使得政府有条件通过垄断性拔高地价，但又要应付中央控制房价方面，所以从地方角度来看，房价问题比较难解决。
另外，我觉得“三旧改造”还是应该重启，它是在盘活原来粗放用的地块：把原来房屋利用率不高的地，集体用地，一些控制在大国企的地、“房改房”的地等等，都加入。我比较主张多元化供应，多元化的建房，多元化的制度，我们要调整分税制，金融制度，因为发钞太多也是房价上涨因素，这样才能使得房地产重新回到健康模式上面，现在整个模式就不太对了。
邓浩志 观点实录
广州调控“四限”齐发
主持人：自从政府要求"商品房预售前需接受价格指导"之后，广州限价加码的说法不断，各种限价标准此起彼伏，对此您如何看？
邓浩志：现在限价没有很明确的东西，官方没有限价的说法，叫做指导价格。后来陆续更多人，或者更多房地产项目都说到现在不能签约了，官方也没有最新的反应。我们看到情况就是，现在很多项目不能网签或不能拿预售证，主要原因还是报的价格高于政府指导价格。
我们收到信息是，这几天陆陆续续都有部分区域房管局打电话召集一些开发商去开会，说说限价的事情，大原基本上是今年一手在售楼盘不允许超过去年成交均价，或者有一定的比例限制。但现在为止我们没有看到任何文字发布和官方发布的东西，我们现在收到信息就是非常零散的，在各个项目情况就是这样。
邓浩志：现在广州市“四限”齐发（限售，限价，限签，限购），对高端楼盘影响比较大的是“限售”和“限签”，因为政策不允许高价盘成交量太多，每个月签几套之后就不能让卖了，所以造成成交均价的波动。 广州房价涨幅仍难拉回
主持人：关于"限定高价项目的价格",对高端项目、豪宅盘影响到底有多大？中低价位的项目和刚需购房人群是否真的不受影响？ 现在的“限价”是高价楼盘有高价楼盘的封顶价，中端楼盘有中端楼盘的限定价格。最近媒体报道称南沙均价不能超过八千八，但其实每个楼盘都有自己的限制价。现在广州市控制房价就是在接下来8个月时间里面，不能让房价均价上涨，还要把“涨过头”的那部分拉回来。但现在广州房价上涨幅度已经超过15%了，如何把这部分拉回来？这不是限价、限签就可以做到的，可能要全部措施一起来，而这在以前是没有的。
主持人：限价之下，开发商应该如何应对？
邓浩志：开发商未来如何做？最大可能就是参考限价区域，比如增城。增城的限价效果好像不错，去年广州房价涨了4%，但增城下跌3%左右。但大家都谈到把装修价格剥离出来的这个问题，甚至有地产大佬在微博中说，更厉害一点，会不会以后把窗户也都拆开卖。
原本市场有购房需求，现在却强行把价格拉下来，所以“黑市”或者其他方面肯定会把价格和价值之间的鸿沟填平。 限价或致一手成交下滑 一二手房价倒挂 主持人：目前在限价的情况下开发商会如何应对，市场会发生什么变化？
邓浩志：限价是不应该的，为什么？市场本身就有供应和需求的关系，供应和需求失衡就会出现问题。尽管官方用很多手段去控制，但如果购买力很旺盛，二手房价都会推高，就出现二手房价比一手更高的奇怪现象。 既然官方控制一手房价不能涨，开发商就会想办法控制，限购等调控方法可以把一手房价大涨的情况暂时缓解，但不增加供应，涨价问题还是会持续。
市场上还有需求，大家也愿意接受这样的价格，所以现在没有哪个开发商愿意降价。 大家可以看到五一房地产市场，签约量明显减少，甚至比四月份清明节那几天的签约量更少。对于五一这个小黄金周来说，很大原因就是限价造成的，因为开发商还没有应对措施。
“限价”不能让房价合理 需增加房屋和土地供应
主持人：“限价”的手段是为了让中低收入者买到房子，但现在多份合同等情况实质是否是给他们增加了很多麻烦？
邓浩志：一般房屋装修的费用不能按揭，但现在并非不能按揭，只是按揭时间比较长，但这样交税费会相对少了。所以限价的衍生作用，无论是对开发商还是对消费者都有影响。 不过这个东西不是常规，所以很难说清它的效应。不过，归根到底，想让更多人买到房，让房价合理就应该增加供应量，而这又要回到政府土地供应量层面。一直以来无论是广州还是全国各地，土地供应都没有完成任务，生产量满足不了需求量，就会有房价上涨的结果， “限”只是可能让数据好看些，但它把需求延缓了，但没有真正解决。
主持人：日前出让的海珠区南洲路地块起价就达到了1.5万/元左右，广州土地价格的涨幅很大。各位如何看待“限房价却涨地价”的现象？
邓浩志：这就是“控制面包价格、不控制面粉价格”，这不符合市场经济规律，这实在不合理。还是回到刚才的问题，从逻辑来说，限制房价上涨过快，是大家的共同责任，不能把所有责任都压在开发商、房地产行业上面，政府也有责任，他们在变相推高房价。但舆论层面，很多不太了解房地产行业的人，都认为高房价是房地产开发商造成的，但我们发现土地价格很高，税费也涨得很快。
市场本身在调节，为什么地价贵，因为很多开发商抢地，为什么房价贵，因为买家有这样的需求，所以归根到底是供应量要跟得上。为什么香港的奶粉现在不能买了？因为这里存在很大商机，进口出来的奶粉一转手就可以卖掉了，所以这本身就是一个商机。这个东西不同，但道理一样，增加供应量，其实政府可以拿到很多税收，增加很多收入。