深圳新闻网 [微博] 2016-11-14 08:10
近几年来，深圳的房地产市场一路高歌，开始显现出高温、过热的态势。与此同时，深圳的“地产热”也成为政府、企业及各界人士普遍关心的问题。
深圳的发展离不开人才，高昂的房价则事关深圳对于人才的吸引力。因此，维持房地产市场稳定健康发展、保障人才安居则是当前深圳发展重要的课题。根据规划，“十三五”期间，全市计划新增筹集建设保障性住房和人才住房40万套（其中人才住房30万套），计划供应保障性住房和人才住房35万套。
今年10月份，深圳再出调控动作。10月4日，深圳市政府出台了一系列的调控措施，其中包括增加住房供给、优化土地出让方式、调整户型结构等八个方面的内容，简称“深八条”。此次“深八条”的出台，为深圳房地产市场稳定和健康发展，避免楼市泡沫扩大，保持房价稳定提供了强有力的支持。
今日起至11月18日，本报将推出系列报道，重点关注调控政策以及人才安居、住房保障等方面实施情况。
10月4日，深圳市政府发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。从房地产市场运行情况来看，新政实施以来，深圳房地产市场总体表现稳定，商品房价格逐步回落。而从新政落实情况来看，深圳各部门单位联动打出了一套“组合拳”，无论是在银行贷款、住房供给还是出让土地方面都明显加大了对深圳楼市调控的决心。
[市场反应]
房价下降，成交量回落
在一系列严调之下，深圳房价开始呈现下降苗头。
首先是成交量大幅下降。10月份，全市新建商品住宅成交42.25万平方米，较去年同期下降22.1%；二手住宅成交52.75万平方米，同比下降6.2%。
11月1日，深圳市规划和国土资源委员会公告，10月份深圳新建商品住宅成交均价为55611元/平方米，较9月份有所下降，我市某新开盘项目，销售价格比备案价格下调了10%；二手房市场数据显示，约七成二手住房业主下调了报价。
国家统计局10月上半月监测数据显示，15个热点城市中13个城市房价涨幅收窄，两个城市（深圳、成都）房价下降，其中深圳10月上半月新建商品住宅价格环比下降0.3%。按区域比较，据统计，南山区保持了三个月的“7字头”之后价格回落至63841元/平方米，盐田区再回“4字头”到41134元/平方米，龙岗区以32977元/平方米保持最低价。
而在库存消化周期方面，至10月末，深圳市商品住宅待售库存为383.51万平方米、34357套，按最近一年月均销售面积来计算，库存消化周期为9.2个月，比9月份（10.6个月）略有下降。
[政府行动]
严查首付贷及贷款资质
“深八条”出台后，深圳许多开发商及房地产中介机构，接连收到深圳有关部门的暗访和稽查，多家公司违规销售行为遭查处。而在严打浪潮中，高杠杆首付融资成为目标之一，如p2p、小贷公司、担保公司以及房产中介等推出的配资工具首付贷。
10月27日，深圳市市场稽查局突击检查世联行及其旗下的世联小贷和世联集金，从事房地产金融业务的p2p企业合时代，从事房地产经纪服务的中原、链家、美联等42家房地产中介机构及其上下游关联企业。针对发现的违法违规行为下发了14份《责令整改通知书》，对4家中介机构进行了行政处罚。
除对首付环节高杠杆的严查外，对于个人按揭贷款这一环节，银行也在操作流程上开始对房贷申请进行严格审核。从10月28日起，无论是一手房、二手房、预售的买卖合同都增加了一条需双方手抄一遍并签字的“声明”，确认买卖双方提供的证明材料真实。
而据中国人民银行深圳市中心支行消息，要求加大住房贷款审查力度，建立房地产资金来源核查工作机制，重点核实首付款资金来源和购房人偿付能力。
“即使符合其他条件，如果首付资金来源不合格，同样不能进行贷款。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，新政中的一系列措施如“限贷”，是最严厉的去杠杆措施之一，它利用货币手段提高了贷款的资格门槛，目前银行启动的最严资格审查，主要是在首付资金来源方面。多位深圳中介人士表示，首付款来源成为重点审核对象，这是从购房人的资金来源上再次追查首付贷。
[放大招]
出让土地“三限一竞”
近段时间以来，深圳市明显加大了住宅用地的供应，包括出让普通商品住房用地，共有18.8公顷，还有人才、保障性住房用地7宗，共有25公顷。在此基础上，近日，深圳再次推出三宗居住用地。根据出让公告，此次出让的三宗居住用地分别位于龙华新区、大鹏新区和坪山新区，供应土地总面积7.5万平方米。
值得一提的是，此次出让土地与以往不同，首次采取“三限一竞”的方式，即“限地价、限房价、限转让期限、竞人才住房面积”。具体表现为：
限地价：按确定的销售房价评估出让底价，在溢价率达出让底价的一定比例时为“最高地价限价”。地价规定在出让低价超过了一定的溢价率以后，地价就不再上升了，开始竞配人才住房面积。
限房价：该项目商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。出让的居住土地销售价格不能比当前周边同类的居住用地的住房价格要高，而且还要低一定的比例，有利于抑制房价的过快上涨。根据出让规定，项目商品住房预售时，销售均价必须比周边同类预售项目届时备案均价和当前（即土地出让时）备案均价中的低值低10%（含本数）以上；最高销售单价不得高于土地出让时周边预售项目备案均价中的低值的95%。
限转让期限：此次出让的商品住房购得者5年内不得转让。
竞人才住房面积：当竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积。当然最有亮点的还是竞配人才保障住房面积，这在国内是比较大的创新。同样的一块地，限制地价以后通过竞配人才住房面积来决定，竞配人才保障住房配置的比例多，相应的中标的几率也更大。
市规划国土委相关负责人表示，此次用地出让将拉开我市居住用地密集出让的序幕。今后一个时期，市规划国土部门将陆续推出多宗居住用地投放市场，增加住房供应，稳定市场预期，抑制房价上涨，对未来我市房地产市场发展将产生积极而深远的影响。
记者评述
“深八条”一次合理且必要的调控
深圳此次的房地产调控无疑给高温的深圳楼市解热降温。在不少业内人士看来，这的确是合理且必要的。
我们不妨先来看几个现实情况。在“3.25”新政中，深圳提出了深化限购政策，非户籍居民购房资格从缴满社保1年调整到缴满3年。而“3.25”新政实施以来，市场上仍然有一些外来的投机炒作者。另外，限购政策对非户籍实施严格限购以后，户籍人口成为购房主体，户籍家庭限购2套住房，这样有些人势必要通过非正常手段获得购房资格。
深圳市场化程度比较高，又是全国金融市场的中心，各类资金流入深圳的量非常大，再加上深圳的金融市场比较活跃，首付贷、众筹买房等一系列手段又助推楼价。
对此，我们不难理解，对于深圳这么活跃的一个房地产市场，其中显现出的问题可能是以前未曾有过的。因此，这也要求我们必须要采取一系列的调控措施来抑制楼市泡沫，维持楼市稳定。客观来讲，此次从土地供应、土地出让方式优化、户型结构调整、限购、限贷、价格管理、市场秩序整顿等八个方面来进行调控，是解决目前深圳楼市问题必要的举措。
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初战告捷的楼市调控还需继续严打
银监会出台房地产金融风险应对政策，以及“深八条”等区域配套调控举措的出台，就是要通过中央与地方的及时干预，多管齐下，挤掉目前房地产领域存在的金融泡沫，最大程度地化解风险。
近几年来，深圳的房地产市场一路高歌，开始显现出高温、过热的态势。今年10月份，深圳市政府出台了一系列调控措施，其中包括增加住房供给、优化土地出让方式、调整户型结构等八个方面的内容，简称“深八条”。市场调查结果显示，成交量和商品房价的双跌，以及土地供应量的增加，使得此次调控初见成效。(详见05版）
近年来的房市持续高温，相当程度上与货币宽松、大量民间资本面临“资产荒”等因素有关。今年上半年，资金过快流入房地产市场，正在形成虹吸效应，造成各种本应投放到其他经济领域的资源都被集中纳入到房市，从而让房地产变成典型的加杠杆金融产品。有形的房子变成无形的资产包，在一场击鼓传花的游戏中被不断传递给下一个进场者，每个人都希望从中牟利，在传递过程中都要附加新的利润率，最终变成巨大的雪球，让房价不断击穿以往的价格天花板向上而行。
令人警惕的是，房企的负债率也在不断提升。从房地产企业角度看，随着此前公司债等融资渠道的“开闸”，房企发债融资不断攀升。有数据统计显示，2015年房企发行公司债4122亿元，2016年前三季度发行规模达7481亿元。上市公司的财报显示，今年上半年，137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，同比增幅24%。更受市场关注的，则是近期个人房贷的增长。央行公布的金融统计数据显示，9月份个人住房贷款增加4759亿元；今年前9个月累计新增3.63万亿元，同比多增1.8万亿元。
从目前态势来看，房地产以看好市场前景为名大肆举债，加杠杆投注，居民资金大幅度流入房地产市场，再加上某些可能风险较高的房地产金融衍生品进入，这“三把火”如果不加以合力监管，一旦失控则容易引发市场震荡、信贷机构资产及民众资产的重大损失，因此要纳入到更为严格的监控体系中。
针对以打着创新名义而实存风险的某些房地产消费金融产品，深圳早有动作。早在今年4月12日，深圳市互联网金融协会发布了《关于停止开展房地产众筹业务的通知》，“深八条”出台后，多家提供所谓高杠杆首付融资业务的公司遭查处。原因就在于此类业务和平台存在流程和利益关系复杂，盈利模式不够清晰，自主设计跟不上，法律风险较大，运营不规范等问题。
目前银行从购房人的资金来源上再次追查首付贷，同样也是通过进一步提高贷款门槛，从而遏制滥用杠杆的投机行为。随着对于房企融资、金融衍生品以及按揭贷款的多重监控，证明了一个规律，也即严控房地产金融风险需“根”治，其中就包括银根。如果房企举债超过偿付能力，一旦市场波动，就会出现房企倒闭潮，如果不合格的金融衍生品蔓延，房地产市场资金流动性过剩现象不加以控制，就会从房地产领域的泡沫扩展至整个经济基本面的泡沫。如果房地产民间投资的盲目性、投机性不断蔓延，就会引发民间资金过度集中房地产所面临的经济风险。
监管部门须严控相关金融风险，尤其是要防止其变成金融机构、房企、投资者乃至全民参与的投机狂欢。因此，银监会出台房地产金融风险应对政策，以及“深八条”等区域配套调控举措的出台，就是要通过中央与地方的及时干预，多管齐下，挤掉目前房地产领域存在的金融泡沫，最大程度地化解风险。
深圳房地产调控初战告捷，但要确保政策的持续性和系统性，仍然需要接下来继续巩固监管成果，并且根据市场形势变化，必要时出台“深八条”之外的更多调控举措，如此方能让深圳房地产市场回归到正常态势。