中房开发集团理事长孟晓苏主题演讲
我今天给大家带来了一大堆的ppt，为了讲演的方便。
尊敬的林副省长、各位业界同仁，大家下午好！这次非常高兴能够来到广东，和大家进行交流。本来让我讲reit’s，我后来想想reit’s肯定是要讲的，但是我还要讲一个稍微大一点的题目，用金融创新推动经济发展。广东是中国改革开放的先驱，这是30年前，30年的改革得益于广东，去年广东某些城市也成了房地产的重灾区。深圳房价下降被被传遍全国，而且很多人认为这是全国的晴雨表。一个糊涂的教授和别人打赌，如果打输了全国就炒作啊，徐滇庆是很有名的教授，数学模式很精确，但是他错在人心难测啊。从2006年开始，错误的实行了抑制需求的政策，将打压房价上涨作为主要的调控目标，而这些政策演化到去年上半年，就变成了防通胀、防过热。而南方个别城市房价下降的消息，被传遍了全国，有一些人认为中国一线城市的房地产要崩盘，一些企业家在那里唱衰，卖房人说房价要降，你说房价能不降吗？如果你不信，我带头降价给你看，这就是某些企业家所起的作用，而且劝大家三四年之后再买房。
我们一边讲房价要下降，一边又让老百姓去买房，这可能吗？你不是忽悠人家吗？在这样的情况下居民不可能去买房，有人将鼓吹拐点论认为是《卖拐》，这还真的有一点像，我们都看过赵本山小品《卖拐》，范厨师本来不瘸，结果别人越说越说他就瘸了，买了这副拐。大忽悠的老婆看不过去，说你别相信他的，但是范厨师还不相信真话，最后范厨师说的“谢谢啊”成了大家的笑谈。但是这和我们去年、前年发生的楼市惊人相似，有些人的智商真的不高，听了大忽悠的话，因为你说房价要降。香港97到03年楼价大跌造成了严重的后果，我经常拿这个故事讲给业界和一些领导人听，董先生谈楼市下跌，说“我们香港人很不幸”，原因是什么呢，一个是金融风暴，再一个就是非典，当然我们知道还有董先生没有说的，是香港政府当初采取了8500套的供应政策，还有就是有人唱衰楼市，结果因为坚持不下去了，找我做了冤大头，因为我要到香港买房子当做旅游使用，结果他们就说我要购买光香港的楼市，他们唱衰四年半之后发现楼市不能再唱衰了，在媒体连续发表300多篇报道之后，香港的市场出现了强烈的反弹，3天之内购买力就回到了市场，而从这个星期开始，六年持续下跌的香港房价转跌为升。董先生非常高兴，说我们为了香港做了一件好事，但是我们并没有实现购买啊，是谁使香港的楼市转跌为升呢？是信心，是连续唱衰四年半香港楼市的媒体转而鼓舞了大家的信心。
我们是离香港最近的地方，在房价下降的市场上老百姓为什么要买房呢，后来董先生在上海回忆起这件事还是心有余悸，他说，“什么价格都能跌，房价是跌不起的”。我在去年8月份将这句话介绍给了媒体，没有想到北京的媒体就拿这句话来打压，因为你说真话啊，就将我说董建华的话变成了我的话，说孟晓苏先生说什么都可以降就是房价降不得，到了广东就更变了调了，网民就开始问我了，还有人说我是开发商的走狗了。我就想不通了，我当了16年的开发商，怎么就成了开发商的狗呢，至少我也是牵狗的啊？
就是在这样的大忽悠的群体忽悠下，包括政策的失误和一些人的唱衰，我们真的出现了拐点，我们的房地产真的下滑了。我们可以看到持续若干年上涨的销售额，去年出现了负增长，销售面积也出现了负增长，都是百分之十九点几。本来我是研究周期理论的提出人，我现在周期理论的目的是为了延续发展。在2003年为了能够防止周期性的回落，我主动积极向国家建议要采取主动调控，后来被温总理采纳了，结果延续了发展期，当时胡锦涛同志还说过这样的一段话，“经济增长出现周期性变化难免，但是经济周期波幅的大小和时间长短，不仅取决于经济规律，而且取决于人们主观因素的影响。”当然人们的主观因素影响也不都是正面的，这段时间的急剧下滑，主要是销售额和销售面积，由于政策的累极效应和个别企业家，以及个别媒体的唱衰，使得我们的发展期在2008年结束，我们进入了一个低落期。
为什么我们会出现这样认识的失误呢，因为有些人将中国经济持续快速的增长，错误当做中国的经济过热了，他们将过热的罪魁祸首说成是房地产业，因为什么呢？因为房地产业对经济的拉动力巨大。侯宝林的《醉汉》有这样的一段笑话，喝醉了酒躺在马路上不起来，他说不起从我身上压过去，汽车来了也不起来，救火车来了才起来了，为什么呢？因为救火车压了人白压。前几年我们内需市场发展的好好的，就是来了那么几个醉鬼，躺在路上不起来，我们这些专家劝他们再三起来，他不听，直到金融海啸了，直到国务院开了救火车来，他不得不起来了，但是给中国经济带来的损害是巨大的。
前段时间我们的政策是不是喝醉酒人干的呢，我说他们喝醉酒这是好话，北京的一些老同志说的更难听了，说怀疑他们有些人是中央情报局派来的，当然我说是喝醉了，喝的是什么酒呢？喝的是洋酒，就是所谓的海归派，我不得不批评海归派，虽然我也是海归派，但是有的海归归实在是…，他们限制生产、阻碍流通、抑制需求、打击投资，这些抑需求的政策影响到保发展。
事实让我们看作，把抑制房价上涨作为唯一的调控目标并不正确，我的老师厉以宁教授十多年前说过“失业比通货膨胀更可怕”，当时这句话并没有得到认可，但很快人们就发现他说的是正确的。可惜十年一个轮回，我们又走到了十年前的原点，我们怎么就不能多吸取一点教训呢？十年前是金融风暴教育了我们，而十年后是金融海啸教育了我们，面对金融海啸，党中央国务院及时调整了政策，改变了前几年一些部门所极力鼓吹的抑制内需的政策，而且加快金融创新。
我们通过这次反思加深了认识，领导层也认识到房地产可以从投资和消费两个方面拉动内需。中央采取了哪些措施呢？我看至少是七项。第一项是强调扩大住房消费的重要性，第二项是重申房地产业是国民经济的重要支柱产业，第三项是以政府投资保障性住房拉动经济增长，第四项是在财政政策上减免税费，信贷政策上松绑第二套房贷。最近总理又在政府工作报告上讲到，总理讲完，一些主管部门纷纷就出来否定总理的意见，可见现在还是有人没有清醒。第五项政策是实行适度宽松的货币政策，持续降低利率。第六项政策是重视舆论导向作用，舆论也很厉害啊，不能不管管了，对于散步虚假信息要进行查出。第七项是支持地方政府出台政策救楼市，包括购房退税政策、购房入户政策、户型松绑、暂停限外等，其实很多政策并不是新的，不过在十年前实行过并且证明是成功的，但是现在每推出一项政策就是一番争论，我们怎么这么好争论呢？第八项是国务院主张要金融创新，用包括房地产信托基金和股权投资基金等的方式来拓宽企业的融资渠道。除了这些政策之外，更重要的是中央领导同志再三鼓励信心，信心被什么都重要，比黄金还重要，要求的是企业对投资经营有信心、个人对消费有信心。中央保发展的政策已经初见成效，今年2月份以来，全国房地产市场已经明显的回暖。
有人说老百姓买房是因为房价降了，那么我要问了，在座都是同行，老百姓是因为房价降了而买房而是因为房价不再下降而买房呢？有不少人在买房时要求开发商签合同你的房价不能再降了，如果降了就要赔我，这是因为房价不再降了而买房，而不要给一些不懂行的专家继续忽悠了。其中广东省政府出台十五项政策，对广东的房地产是一个非常大的利好，它是具体落实中央全力保发展的一个重要措施。但是看到到广东省的楼市回暖，你们注意没有注意到一些中央媒体在那儿唱反调呢？我们都知道平面媒体他们现在唱的少了，特别是广东是能够跟中央和省委保持一致的，但是有一些媒体不是这样的。中央电视台某主持人在早间新闻上说，原来广东省政府发布了十五条房地产政策，给了开发商以喘息机会，把众多居民又逼回到售楼处买房。你看这是什么话啊，而且他接着还说让降价来的更惨烈一些吧？为什么中央影视媒体唱衰呢，有人告诉我这是因为他们收不到房地产的广告，因为房地产广告都是给地方报，而且是平面媒体，当然这个话可能挖苦一点，但是我们怎么管住媒体呢？现在有一些媒体还在讲老百姓不要去买房，人家拉脱维亚做的好，一个主持人唱衰经济，就被抓关了起来2天，我们该不该抓我不知道，至少管宣传的人应该按照国务院的要求管管一些媒体吧。
在这样的博弈下，中央要求建立信心，以及一些专家和媒体唱衰经济的情况下，经济什么时候走处低谷是难以回答的问题。昨天我在香港参加一个会议，主持人说让孟总通过图形来展示明年经济走势情况，我说我可能很容易答错，我写了四个字母给他，是v型还是u型还是w、l型呢，这些都是要取决于信心和唱衰的博弈。只要我们能够做到在政策上不再折腾就行，我们已经被折腾的不轻了。
我在中房公司干了16年，我的前任都是房地产的创始人。王岐山当过广东省的副省长，他是很懂房地产的。因为在中房这样的一个地方，我们就不断的研究关于房地产的一些政策，中房是不少房地产政策的提出人，包括96年我们建议将住宅建设培育成为新的经济增长点，当年就被朱总理接受。在2000年我提出将房地产业列为支柱产业，在2003年写入了国务院的文件。最近这十多年以来，我和我的同事们多次向国家提出有关产业政策的建议，这些建议在俞正声同志当建设部部长期间，很快就被接受了，正确的政策推动了房地产业的发展，当然也有没有接受的，主要是人换了之后他听不懂。这一届已经将建设部撤销了，成立了住房与城乡建设部，我们不要把它简称为建设部了，因为它已经被撤销了。廉租房的意见现在被采纳了，但是你看十年的时间，其中有9年没有采纳，9年抓商品化不错，但是经济使用房投资很少，廉租房就没有，随着房价上涨，弱势群体和房价越来越远，这本来是政府的公共职能不到位，却被引导为对开发企业的不满。前些年可以看到，来到商品房市场上，全部都是高档商品房，没有保障性住房，这个小品很像我们，《不差钱》，赵大爷来到餐馆，一看菜单上都是鲍鱼、鱼翅，龙虾是四斤的，没有老百姓吃的菜，大葱炒鸡蛋也真的没有，这就像是我们的商品房市场，不光要有高档房，也要有经济适用房，经济适用房还不光是老百姓购买，还需要政府的补贴，也就是说不光是点那两个老百姓吃的字，还得餐馆赠送两个菜，政府不能收取土地转让金，只能收税费，如果老百姓还买不起，那就只能是廉租房了。
这些意见终于在2007年被接受，国务院已经确定将解决城市低收入群体住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，而且中央出钱，出多少钱呢？在去年年初提出要投到68亿，还不够，那么今年又在十项措施拉动经济里第一项就是要加快保障性安居工程的建设。但是建设保障性安居工程需要地方政府拿钱，廉租房需要地方政府拿出土地转让金收益的10%，我们知道去年2/3城市没有完成土地出让计划，拿不出钱，怎么办呢？我们要通过金融创新来推动金融发展，推动经济发展和廉租房的建设。
我提出的发展房地产金融建议都被采纳，包括股权投资基金、住房抵押贷款、抵押贷款保险、抵押贷款证券化、反向抵押贷款、房地产投资信托基金等等，抵押贷款去年已经增长到3万亿，成为银行最好的资产。反向抵押贷款的意见也是我向国务院提出来的，总理在六年前就已经批了，而且主管部门也主张要推进，当然这个推进的力度太慢了，现在已经成立了幸福人寿，我担任董事长，现在推进反向抵押贷款的各项政策已经具备了。pe也是最早由我和我的同事们提出来的，现在国务院已经充分肯定了发展reit’s和pe来拓宽企业融资渠道。
我重点说说reits。2005我主张引进reits，充实中国资金和救活股市，reits本身它是一种非常好的组织方式，保证了资产的安全性，同时也增加了它的流动性。reits有一个最大的好处，收益率高，而且可以免税，政府免除企业税，这样就可以使投资人得到更高的回报。reits在亚洲，2000年之后得到了很好的发展，包括中国香港有七个，我参加了一个，这也是睿富，通过在香港发行收购了北京的佳程广场，收益已经很好。我们可以看到在目前香港股市下跌的情况下，reits收益率不减，股市一跌收益率反而更高了，本来是7%现在综合收益率已经达到16.2%，可见它抵御风险的能力还是很强。我当时主张引进reits救股市，我这样一提很多人同意，说股市该救reits该搞，这是当时的认识。怎么在中国启动reits，这是我们面临的一个难题，国外很多都是用商场、办公楼来做reits，我们在中国到底用商场、办公楼，还是使用工业厂房，或者是别的呢？我曾经在2006年试着在天津成立了一个领锐公司，尝试以工业厂房发行reits，为什么不用商业物业呢？因为当时中国正处于打压房地产投资的阶段，生怕房地产投资增加，你再主张一帮基金买楼，这不是使房地产热啊，国家肯定不支持了，但是工业肯定支持的，于是我们搞工业reits。在开发区搞工业reits，其实收益率并不高，因为我们有一些给外商的优惠政策。
2007年5月我主张用reits持有廉租房，很快就得到了聂梅生等一批专家的支持，她也讲了很多。现在我们看到国家9000亿投资保障性住房，包括廉租房，这次的政府工作报告又将原来准备投到保障安居工程里的2800亿增加到4000亿，这是不错的，但是还缺钱，还缺5000亿呢，而且这4000亿的投资中有一些是地方政府的投资，所以发展房地产信托投资基金是一个选择。国务院1226号文件的根源就是这样。香港的第一支reits是领汇，就是用政府所持有的这些出租物业，包括商铺和停车位，还有一部分的出租房来发的reits，而在美国有不少廉租房的reits，特别是美国一些州给reits了，reits是不能再廉租的廉租房了，
现在需要推进的试点是用reits来充实廉租房，日后我们的廉租房多起来了，政府没有钱就可以把它卖给reits持有，谁来交租呢？老百姓交不够就是政府来补，或者就是政府机构收好交给reits，政府就可以将财政资金拿出来，再投回来到
是不是可以从商业物业开始起步呢？最近有一些机构做了这样的一些尝试很难，主要是免税问题很难解决，商业物业发reits，为什么要给你免税，而不给别人免税呢？你讲不出一个道理啊，但是用廉租房发reits就是天经地义了，我和一些省长说如果你不免税，我们就要多收租金，或者政府就要多补贴啊，他想想应该免税，所以这是一个突破点。
我讲完了廉租房的reits，还有没有办法帮助政府更多寻找财政能力，来加强建廉租房和构建和谐社会的工作呢？可以。我们知道前一些年这些财政资金很多都已经固化在物业上了，包括交通、道路、桥梁、水工程，我们干了很多好事，形成了一批资产，当然也有一些干的不太好的事，比如说政绩工程、高档办公楼等，特别是最近我们看到被揭露出来的，一些地方超标准建办公楼，不断引进人民的意见和引起国务院的重视。前几天总理又讲了，一律不准建这些楼堂馆所和高级办公楼，最近中纪委查了一下，违规的有4000座办公楼，从市里到县里、到区里，
谁是reits的投资人呢？现代保险业很需要这样的产品，因为保险公司现在为收益率发愁，房地产业不幸为钱发愁。
时间的关系，我就讲到这里，谢谢大家。