顾云昌
中国房地产及住宅研究会副会长，从20 世纪80 年代初开始着手住宅商品化研究，历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任等，曾多次参与国家房改政策的研究和制定，是国家房改方案的主要起草人之一。上世纪90 年代参与2000 年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，两次获得国家科技进步一等奖。
不管调控如何加码，楼市向好行情不变自“新国五条”出台以来，新一轮房地产调控风声又紧。不管是普通老百姓， 还是房地产企业， 都非常关心在新形势下房地产市场的新趋势。记者特别采访了中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌， 展望2 0 1 3 年楼市的新变化。
中国房地产及住宅研究会副会长，从20 世纪80 年代初开始着手住宅商品化研究，历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任等，曾多次参与国家房改政策的研究和制定，是国家房改方案的主要起草人之一。上世纪90 年代参与2000 年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，两次获得国家科技进步一等奖。
货币政策仍宽松，楼价将“前高后稳”
谈及大家最关心的2013 年楼价走势，顾云昌指出，去年底以来，一些一二线城市的房价确实开始环比上涨。到今年1-2 月，统计数据更显示北京、广州、上海等大城市楼价同比涨幅非常大。这正是2 月底出台“新国五条”的主要原因。
顾云昌认为，从目前情况看，不管调控如何加深，2013 年的房价仍旧会是“前高后稳”，全年看仍将出现稳中有升的行情。这主要是因为，目前整体经济形势已持续转暖，新一届政府不可能实行收紧的货币政策，至少今年的货币供应量将相对充足，开发贷款、购房贷款等方面的变数不会太大；加上通胀预期仍不可忽视，随着各项成本的持续攀高，楼价不涨是不可能的。
顾云昌分析道，从根本上看，“新国五条”其实只是重申了以前的政策，要求更严格执行限购、限贷等措施。房地产调控的最终目的，其实并不是要降房价，而是要控制房价的涨幅，不能让房价涨得太快。特别是对一些一、二线城市，因为供需矛盾仍突出，如果调控政策一放松，楼价就会很快大幅反弹，让老百姓承受更大的压力。所以一定要根据各地的实际情况，严格执行调控政策，一方面利用税收、贷款等杠杆打击投机需求，另一方面加大市场供应，加大保障房建设，充分照顾刚性需求，才能既满足老百姓安居乐业的需求，又能把房价控制在合理水平。
要经济增长又要房价下降，不现实
提起合理楼价，顾云昌深有感触地指出，如何看待楼价的问题，判断楼价是高还是低，首先要弄清楚这个问题：即判断房地产市场是否健康，房价是高还是低，都应该以“房价收入比”为基础。过去几年房价高了，是因为房价的涨幅高过了收入的涨幅，所以大家觉得房价高了。比较理想的状态是：收入涨，房价也涨。但是房价的涨幅要低于收入的涨幅，使“房价收入比”越来越合理，这才是一种合理的状态。
如何使房价合理回归呢？顾云昌认为，一方面，整体经济的政策导向是要稳增长，另一方面，又要使房价下降，这两者是不可能一致的。比如2012 年上半年，在控制房价预期下，房地产的销售量下降，房价确实也跟着有所下降。或者说，因为房价下降了，销售量也跟着降。但是销售量一下降，投资就跟着降下来；投资下降了，政府财政收入必然也会跟着降。可以说，是房价下降导致了经济的下滑，房价下降和经济要上升，这两者之间有不可调和的矛盾。到2012 年下半年，房地产率先软着陆了，给中国经济的软着陆创造了条件，或者应该说，正是房地产的软着陆带动中国经济从2012 年底开始出现软着落。
所以，房价问题一定要和市场联系在一起，如何判断市场是否健康？如果房价一味下降就意味着市场下滑，经济下滑，毕竟房地产在国民经济占比权重太多。但是如果房价上升，大家对房地产却会越来越反感，这确实是个矛盾。楼市存“两大反差”，调控应有地方差异顾云昌认为，当前的房地产市场出现了两个反差。第一个反差是一、二线城市和三、四线城市的反差，而且这个反差很强烈。去年底以来，特别是今年第一季度，广州、北京、上海、深圳等一、二线城市的市场回暖，成交量、楼价都上去了，市场总体热得快，供求关系一变化，房价就上涨，老百姓又开始喊房价涨得太快买不起房；但是在一些三、四线城市却因为供应量大，需求不足，面临着市场消化困难的问题，开发商都在拼命地呼吁“赶快放开政策，否则我们就死掉了”。
第二个反差是房屋市场和土地市场的反差。2012 年，整体上看房屋销售额和销售面积都有温和上升，但是土地市场销售面积和土地销售额同比有两位数的下降，一直到今年第一季度，这种情况也没有改变。这说明土地市场在触底还没有开始往上走，还在负增长。媒体报道的地王是局部的，只在少数大城市出现，不要认为全国的土地统统热起来，这样的判断会对房地产市场产生误解，令政府调控政策出问题。
顾云昌说，从这两个反差不难看出，虽然一、二线城市今年1-2 月房地产回暖加快，成交量、价格都同比上涨，但是从全国范围来看，目前的房地产市场总体上看仍是相对平稳的，只是各个城市的房地产市场差异非常大。所以，一方面楼市调控不能放松，另一方面千万不能“一刀切”，一定要更加注重差别化。包括各种信贷政策、税收政策、限购措施等等，都要根据各城市的不同情况，实行有区别性的政策。对于供求关系仍紧张的大城市，在没有替代政策的情况下，“限购”、“限贷”政策不能放松，更不能取消。而一些三、四线城市供应量大于需求量，有可能造成住宅积压，那就应该以促进消化为主。总之，未来的房地产调控应注意地方差异性。
“白银时代”到来，发展商应主抓刚需
面对新一轮地产形势，发展商们如何应对？顾云昌表示，中国房地产市场的“黄金时代”已经过去，现在正进入“白银时代”。因为市场更加规范，竞争更加剧烈，对开发商来说，“白银时代”虽然比“黄金时代”差一点，可能发展速度、利润回报都不如“黄金时代”，但却依然是一个很值钱的时代。与“黄金时代”最大的不同是，在“白银时代”，在市场竞争的作用下，房企分化正在进一步加剧。在“巨头”继续扩张的形势下，中小型开发商将越来越面临被兼并或淘汰的风险。
但是，企业规模的扩大并不意味着房企巨头们可以“高枕无忧”。近日多家房企公布的2012 年年报显示，去年房地产行业整体利润率和收益率下降的趋势并未改变。
数据显示，2012 年，500 强开发企业净利润均值为4.34 亿元， 同比下降18.64%；现金及现金等价物余额近年来首次同比下降，为30.89 亿元。同期，500 强房地产开发企业总资产收益率均值为2.15%， 相比2011 年下降33.31%；净资产收益率和成本费用利润率分别下降39.88% 和22.89% 至4.70% 和14.78%。
顾云昌解释道，近年来，大型房地产企业的利润绝对值大，其实更多是因为摊子大，实际上不少大型房企的整体利润水平却是在下降。近年来，土地价格以及人工成本的上涨增加了企业的成本，盈利效率的快速滑坡，表明房地产开发企业的经营效率并未像销售业绩一样让人满意，企业持续成长状况堪忧。
对此，顾云昌指出，就市场出现的新变化，在产品定位以及增长模式上，房地产企业都要进行调整。目前的房地产需求市场是以刚需为主导，因此，房地产企业的产品也一定要根据刚需这最大的目标群体来确定，要考虑如何改变产品结构适应市场需求。与此同时，房地产企业还需要进一步提高周转率，提高资金的利用效率，同时还要考虑到企业如何转型，如何拓展更多样化的赢利模式，比如商业地产、复合地产等新领域。
另一方面，因应房地产市场出现的新情况，特别是一、二线城市和三、四线城市房地产发展不平衡的现状，开发商在市场发展策略上，还应该有更科学的抰择。比如目前一些三、四线城市房地产产能已经过剩了，越来越多开发商从三、四线城市开始向大城市转移，到北京、上海去抢地，但是大家再度扎堆大城市的结果，又可能会导致一线城市的地价再度被推高，高地价进一步推高成本，又可能会产生新的泡沫，产生新问题。这都是开发商在新形势下应该高度关注的问题。