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当前，房地产市场的发展出现了五大新趋势：房地产与金融结合日益紧密；发展商走出国门拓展海外地产市场；房地产企业结构从之前的单一产品、单一区域向多区域、多产品类型进化；从家族企业逐渐向“职业经理人”过渡；绿色低碳地产日渐盛行。面对新时期的新变化，房地产市场正面临新一轮重新洗牌，企业要有主动顺应新潮流新趋势，积极制订新市场风险的中长期计划。
黄朝辉，中山大学毕业。高级经济师，全国房地产商会联盟副主席、广东省地产商会常务副会长兼秘书长、广东省工商业联合会常委。历任多家地产公司董事长、总经理。
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房地产发展现五大趋势 房企需积极应对风险
房地产金融化日益明显，房企办银行成潮流当前，很多房地产企业从单纯地运作房地产项目，逐步走上房地产业与融资、金融有机融合，这已成为房地产市场发展的一大趋势。为什么会出现这种趋势呢？还是要源头说起。从众所周知，中国的房地产业不是完全市场化的，不是按照商品经济的经济规律来运作，房地产市场和企业都是由政府来主导下房地产市场。房地产调控是周期性的，而且是常态化的。政府的调控是行政手段，主要有限购、限贷、限价三大方面。当企业运作碰到房地产调控时，首当其冲的往往都是银根紧缩。比如，限开发贷和房贷，企业就可能出现现金流问题。
在这种情况下，很多企业就感到要走上良性的循环，不能单一地靠银行、商业银行的贷款，而是要走“多种形式”才能够解决公司的经常运作。所以，近年来，越来越多房地产企业都逐步走向房地产与金融有机结合的道路，即既搞房地产开发，又借力金融界的运作。这也是根据中国的国情，在房地产市场出现的变化。
在这方面，房企的成功例子有不少，有不少上市公司就是通过多种渠道介入金融。比如香江控股很早就介入了广发银行，侨鑫集团创办了华兴银行等等。还有其他的很多企业，都在走“地产金融融合”的路子，随着调控的持续，相信他们在这方面的步子会迈得越来越大。
“家族化”模式日淡，职业经理人成趋势
最近几年，越来越多的民营房企摆脱了原来的“家族化管理”色彩，更多地重用职业经理人，比如碧桂园、龙湖，等等。从家族化到职业经理人的改变，这是房企业发展的一大趋势。
中国的房地产企业有很大部分都是民营性质的，创办人经过二三十年的打拼，现在大多到了一定年纪，需要培养接班人。但现在很多民营老板的接班人们从小就送出去留学，回来后对国内的机构设置、政府部门等都搞不明白，根本就不了解中国国情。在这种情况下，如果想在3-5 年内让创二代接班显然有一定困难。正因为培养自己的儿女真正扛起大梁还需要很长的一段路要走，所以在民营房企中，近年来“职业经理人”的地位日益突出，年薪逐年见涨，也正是职业经理人存在价值的体现。他们熟悉行业，拥有这方面的资源、专业知识和管理能力，所以由他们管理企业也会更得心应手，能真正对企业的经营管理创造经济效益。可以说，职业经理人的这些优势，在很长一段时间内都是不可替代的。
当然，也有些企业家很早就开始培养小孩，让他们的第二代从十多年前就逐步在自己的家族企业里面，从基层一点点做起来，但目前看能做到这一点的老板确实不多。不能否认的是，职业经理人仍将成为中国房地产发展的一大趋势。
华人需求带动海外地产，房企海外猎渔要提防风险
这两年，越来越多的国内房地产企业走向了海外，在海外建房卖楼，甚至于收购海外高端项目谋发展。从我国国情和当前房地产业发展状态看，房企“出海”是必然要走的一步。，因为中国房地产企业发展非常迅速，无论是总量还是单个企业在市场的占比，还有经营规模等，在世界上都是走在前面的，也因此涌现出很多有规模、有品牌、有实力的房企。另一方面，持续出台的各种房地产调控政策，在保障房地产市场有序发展的同时，也一定程度制约了企业发展的速度。正所谓“东方不亮西方亮”，越来越多房企越来越热衷于不局限在国内发展，更要走出国门拓展更广泛市场，就当前行情来说，是一个必然的趋势。
比如前段时间中坤集团想购买，甚至租冰岛的事情，就充分显示了中国发展商们对海外兴趣度之浓。而我们地产商会的成员——颐和集团，就先后拓展了澳大利亚、塞班岛、美国等海外市场。近期更受广东人瞩目的碧桂园，在马来西亚的两个楼盘都吸引了大批国人去投资。其他的还有绿地集团，目前在韩国、美国、澳大利亚等地都有项目……还有更多的企业，正积极谋求走出国门，到国际上去开发房地产的机会。
对房企来说，走出国门有机会，也必然就会有风险。首先，每个国家对房地产开发，包括物业的持有、交易过程等相关流程，都有非常不一样的法律规定，所以企业一定要有一个很有实力的法律团队，要把相应国家的政策、法规吃透；第二，有些企业在境外开发，但建筑商是本土的，令成本大增。而如果想从国内带去施工队，又会有一些很具体的问题不太好处理。第三，从大的方面说，目前的国际经济环境仍不算明朗，比如金融危机、经济危机等仍存在。所以，企业在走出国门前一定要先做一个良好的抉择和判断，要有更高的风险意识和应对风险的准备。
另外值得关注的是，很多国内房企到欧美、澳大利亚等发达国家和地区去开发项目，其客户群有很大一部分是来自国内的有钱人。为了吸引更多国人到海外置业，海外项目的配套服务一定要周全，比如子女的留学问题、移民问题等等。在这些方面，现在有很多发展商是通过跟进驻国家的有关部门联合起来实施，给业主更大的保障。
国家应鼓励绿色低碳地产，相关政策需细化且可操作
当前，绿色低碳已成为房地产业发展的一大趋势。几年前参加世界环境组织的哥本哈根会议时，中国政府就曾表态到2020 年前要把碳排放量下调40%。2006 年，政府制订了绿色低碳的相关标准，今年4 月份更出台了实施办法。但是从总体上来说，绿色低碳的推进目前仍不尽人意，房地产业在推进绿色低碳建筑方面的步子也不够大。
从实施看，相关标准的细化和可操作性是第一位的，关于什么是绿色低碳地产，如何才能做到，一定要有一个很细化的可操作性的标准。第二就是政府要加大投入，比如设置奖励基金或扶持基金，鼓励、引导开发企业多造些绿色低碳住宅。这不只涉及装修，而应该从项目立项规划设计就开始考虑绿色低碳的理念。如项目的规模大小、朝向、楼距、通风、采光、绿化等等，都要充分地考虑到。也包括建筑材料要选择符合绿色低碳的材料，从涂料、木地板、节能照明等等。
但是为什么现在很多开发商不乐意采用绿色低碳材料呢？道理很简单，比如节能灯能节省大约三分之二的电，但一个灯泡和灯管的成本比一般的灯要高出两三倍。所以如果政府能出台一些奖励办法并将扶持基金等细化，由政府投入一大笔资金来提倡、引导，绿色低碳地产的进程就能更快一些。
目前，广东省地产商会的成员企业——招商地产的金山谷，其绿色低碳的理念就搞得非常好，也得到了认证。地产商会以后也会争取创造一些条件来推进这方面的工作。
房地产“国进民退”，央企应多些承担
最近几年，很多声音都说房地产调控造成了整个房地产行业出现“国进民退”，这个提法虽然有些欠妥，但不可否认的是，我国的垄断性行业、专营性行业基本上还是国有企业在掌控。不过最近，中央政府也对有些行业逐步放开，允许把门槛放低，允许民营企业加入。所以，企业发展的大趋势应该是，以后各行各业民企都可以参与。当然，牵涉到国计民生、国家核心机密等的个别行业，中央还是要掌控的，这也是可以理解的。
对房地产业来说，国有企业，特别是央企的实力比较雄厚，民营企业所占的份额比例也在逐年提升。在有效控制房价上涨过猛的问题上，国有企业特别是央企就需要承担更大的保障性住房建设任务。当然，民营房地产企业也要承担。因为只有保障性住房建设加大加快了，才能减少房价上涨的压力。
我国1998 年进行住房制度改革，到现在已经十几年了，但保障性住房的建设从近年才开始急，才开始意识到这不是一般住房问题而是政治、社会问题，进而提出一年一千万套、七百万套、六百五十万套的目标。那是“恶补”，是补不过来的。所以，要有效控制房价上涨过猛，就要加大加快保障性住房的建设，其中，国企、央企应该承担最主要的责任。
另外，住房信息要公开化。公开化后才知道有些贪官究竟有多少套房，他们才有压力，贪官就必须要把房子出手。而二手房便宜了，一手房还会贵吗？只要上述两条做好了，房价自然而然的就下调了，起码不会飞快上涨。现在的调控政策还只是头痛医头、脚痛医脚。
对民营企业来说，在当前市场环境下，面临房地产发展的新变化、新趋势，加强内部治理、优化组合、精心设计和精心经营是最主要的。大企业应更注重社会责任，中小型民营房企不应该扩张过猛，要稳中求进。因为不管国内外环境如何，扩张过猛只要碰到一些政策性和突发性的东西，就很难收拾。
广州房价相较合理 “限房价”应先”限地价”
今年以来，广州房价涨幅连续多个月领涨全国，老百姓都奇怪为什么房价越限越高？从经济规律、市场规律看来，再好的房子如果没有人买又有什么用？所以市场是一个杠杆，没有需求，价格就不会那么高。“刚需”在国内应该要持续相当长的时间，因为中国人的消费观念跟外国人不一样，自己要住好，还要考虑到儿子，所以必然就产生刚需比较强劲的情况。
全国几个一线城市，广州的房价虽然不能说很便宜，但相对比较理性，北上广三个城市中，现有的平均楼价，广州还是比北京、上海要低得多，甚至只能跟杭州、温州比。所以广州这么些年，楼市还是比较理性的。
今年5 月份以来，土地市场一直很热，北京、上海、广州都出现了几块地王，房企拿地热情高涨，这主要跟供需矛盾有关。现在的调控，特别是广州重点对高端楼盘、豪宅在预售证和网签上的限制，都是为了通过限制高端楼盘、豪宅来平均房价，把房价涨幅压下来。但为什么限售、限价后，广州又接连出现新地王，而且一个又一个地价都比周边现卖的房子还要贵？关键的一点就是，政府在限房价的同时，也要限制地价。要真正把房价控制在合理涨幅，不飙升，就要控制地价，高房价的源头是高地价中国的土地是国家所有，或者说是区域政府所有，不像外国是私人所有。所以政府是现在最大的地主和最大的受益者。土地完全由政府掌控，房价也是由它掌控。其实，政府可以限房价，地价也照样可以限。比如对准备推出的地块，提前规定日后上市的售价应在什么水平，大家就会先算账，楼面地价应控制在什么范围内房企拿了才可以有钱赚。如果超过预算，发展商就白干了，再超过就亏损，自然就不会有人高价去拿。所以说，最关键的是政府要像“限房价”一样地有决心去限制地价，要真正地舍得少凭高地价来赚钱。
房产税是必然，出台具体政策应谨慎
开征房产税，用房产税来代替土地出让金是近期的一大热点话题。从当前情况看，逐步扩大房产税的征税面、试点面等等，都是渐行渐近的。但是，房产税的征收是否存在“双重收税”之嫌还值得探讨。对拥有多套房子应该加倍收取，又怎么加倍；第一套房产应该怎么优惠等等，都应该秉承公平。不管房产税最后如何定，对房地产企业来说，这始终是一件迟早都要面对的事情，因此要做好心理准备去积极面对。
在房地产政策顶层设计这块，短板的方面是补不回来的，政府出台各种相关政策都要慎重，要向社会各界多咨询，不要闭门造车。比如当年的“90/70”政策就很可笑，中国改革开放都三十多年了，老百姓的生活水平普遍都提高了，有些人面临第二次置业、第三次置业，这个情况下还搞“70%小面积”，虽然初衷很好，但很天真。希望国家，还有各级政府在出台具体调控政策的时候，都能真正多听听大家的意见，经过更慎重的评估后再做决定。