张化桥：一两百家地产公司在香港上市都不算多
网易房产12月18日报道 中国房地产金融创新论坛暨国际融资峰会今日在广州召开，网易房产作为独家合作门户，全程直播了展会盛况。
下午，瑞士银行投资银行部亚洲总经理张化桥先生在论坛上发表了演讲。
张化桥：各位领导女士们、先生们下午好！首先请允许我祝贺地产界的同仁们在2009年风调雨顺，不仅仅躲过去年开始的全球金融危机，还赚了不少钱，这是非常好的事情，在国内的资本市场上，虽然地产公司融资不多，主要有几项融资，广州富力，远洋地产在国内发行债券，但是中国的地产公司在香港就大有展获，光今年在香港上市的地产公司有九家，有龙虎、恒大、佳兆业等。他们总共融资51亿美金，另有6家中国公司在1月份会成功的上市，有公司多次融资，包括雅居乐、合生创展、华润置地等名字非常的长，有些公司做了好几次，二次融资超过50亿美金，中国地产公司在香港上市的规模庞大，大概有40家，有些人说40家太多了，我完全不同意这种谬论，房地产行业之大，有100-200家公司在香港上市不过分，其实地产公司是消费品公司，只是周期性波动比较大，今年在香港九家上市的地产公司都挤到第四季度，确实有堵车的问题，基金经理人也没有时间认真的分析，在估值方面存在了扭曲，这个问题基本上解决了，明年该问题不太可能重复了，随着未来没有上市的红筹地产公司，整个红筹板块越来越少，以后的红筹会出现短缺和稀缺的问题，投资银行界的人一定要为自己说一句话，希望政府多允许一些地产公司到香港上市，不然整个资本的活跃是比较的困难。
另外希望政府开放设立红筹方面一些限制，因为本身没有实际的意义，只是添加麻烦。a股地产公司在国内估值比香港高，但是对国内没有太多的意义，在国内做增发是非常的困难，3-5年以后，大家会发现在香港上市的公司，总体上来讲发展会超速，需要融资的时候就需要融资，还涉及到风险管理的问题，没有随时需要融资就能够融资的便利，没有这样的方便，这对于企业风险管制是非常危险的一件事情。
长期以来，今天a股的估值因为政府对ipo的限制和企业蒸发方面的限制导致估值过高，其实是股票太少，好企业的股票更少的结果，相对于很庞大的货币供应量来说，广义的货币量增加了29%，比一年以前又增加了29%，庞大的基础上再增加29%是多么巨大的购买力，相比较而言，股票严重不足，这种状况迟早会改变的，在监管当局不会希望利用剥夺企业融资的权利支撑高的a股的估值。我个人对中国地产市场中长期非常的看好，也有几件事情要注意。
一、今年的广义货币供应量增加高达29%，巨大货币供应量的增加对地价和房价成交量起到了巨大的作用，这种高增不能持续的，我们不能说以后都是这种状况，或者说差不多是这种状况，不可能天天都这样样子。
二、中国的利率水平是比较低。信贷充足，利率低，随着经济的复苏，随着银行信贷的稍微有些紧缩，利率有上调的趋势，对地价和房价有影响。
三、写字楼和住宅市场租金回报率非常的低，控制率在上升，投资客多，我们做地产的同行要注意的。
四、不要把宣传的用语讲多了就当真了，现在宣传用语包括城镇化、刚性需求，做宣传多了一些，自己就把自己忽悠进去了。从长期来看这些都是对的，市场不可能长期上升，波动往下走的。
五、人民币升值速度，政府当局控制不住。宏观紧缩在所难免，如果这两件事情同时进行，当局处理不好的话，我们跟当局官员都没有经验，这两件事情同时出现，处理不好就会出现振荡，在这方面小心的。
地产公司在一年以前其实处于比较危险的状态，现在多数地产公司的负债率和杠杆率下降了很多，主要是地产的预售期非常好，我们把负债率提高到一年以前的水平，因为这实际上是有风险的，最后想讲一个小的事情，今天上午听的专家的发言，大家在讨论住房信托的问题。
我下面的观点不代表银行的观点，是我个人小的看法，我认为住房信托这件事情没有3-5年是出不来的。
其实现在很多收租物业的回报率，有些好公司有例外，绝大多数公司，不管是住房、商场、写字楼回报率在税后达到6%或者是7%的要求目前还做不到，低于5%卖得出来吗？我大概抛砖引玉讲到这里。
(本文来源：网易房产 )