2014年1月房地产市场开局成交量大跌，然而一二线城市土地市场却依然火爆；房企大佬有人认为今年市场“不大妙”，有人却高呼将会“大涨”；十八届三中全会后首个全国两会，房地产调控会否有大动作？市场、政策，2014年的房地产将会怎样呢，网易房产近日专访广东省地产商会副会长兼秘书长黄朝辉，一起看中国和广州楼市。
专访全国房地产商会联盟副主席、广东省地产商会常务副会长兼秘书长、《no.1广东地产》杂志社社长黄朝辉
撤市设区利好房价上涨 对全市则影响不大
网易房产：感谢会长接受我们网易房产的采访，首先想跟你了解一下最近增城跟从化行政区划调整，很多人想这边以后房价会不会大涨，对广州其他区域楼市会有什么样的影响，我们想听听您对这方面的一些看法。
黄朝辉：这个消息一传开以后，社会上各界都有一些反应，我个人的看法，凡是有变的东西，肯定就有其他，区域上的变化对房价上的变化肯定有影响，这个是顺理成章的事情。个人觉得，以前郊区跟市中心区还是有区别的政策对待，不同的政策配套，划归为区以后，房价上涨这种因素应该还是存在的，但是要对整个大局发生根本性的变化，我认为未必。
网易房产：很多人拿增城对比以前的番禺，番禺撤市为区之后，这几年房价的涨幅也是比较快，很多人说从2000年的两千块，变成现在的两万块左右，幅度很大，您觉得增城有没有这样比较大幅度的上涨？
黄朝辉：你看番禺的区划，区域房价的上涨比较快，这是有多方面的因素的，一个是南拓板块，而且像南站都在那边，所以它作为广州的副中心，这是从区划的角度，另外从战略发展的角度，它是广州南拓的一个主要区域，如果来做一个比较的话，我认为这个不具可比性，但是涨的势头这个因素应该还是存在的。
土地市场火爆：房企有钱看好后市 回归一二线城市
网易房产：最近土地市场比较热，像广钢新城这边周五就会推出首批地，不只是广州，上海、北京各地一二线的城市在今年一月份土地出让势头都非常猛，在往年年初的土地市场相对会冷一些，没有现在这么热，您怎么看待目前土地市场这么火爆？
黄朝辉：凡事都有个前因后果，第一季度拍地比较火爆，开发商拿地的积极性比较高，这个应该是跟去年整个房地产市场直接相关。整体上来说，整个市场还是不错的，尽管中央的调控政策叠加出台，但是市场上整个刚性需求还是很强劲的，以广州为例，去年整个购房的情况，初次置业的据统计大概是占70%；改善性住房大概占30%，所以从总体上来说刚需还是比较强劲，有些人说整个业绩飘红，飘红不飘红，飘红是从上市公司的股价里面一片飘红的角度来说，但总体上来说去年整个的市场还是不错的，很多企业达到了他们的预期，所以资金的回笼块、手头充裕，拿地的积极性当然有。
当然拿地的积极性又不局限于他手头上有没有钱的问题，更主要还是看好后市。
网易房产：说到看好后市，因为我们看到有几块地，像最近一月份的番禺跟黄埔的地都创出区域的新高。
黄朝辉：这里面我是这样看的，去年总体上整个房地产市场形势不错，但是这个发展不见得很平稳，从全国的角度、高度来看，一、二线城市，特别是发达地区的一二线城市，整个业绩都非常理想，但是它不平衡，三四线城市有些也不见得很景气，特别是对有些有实力的大企业集团，像有些原来过度往三四线城市扩张，因为有实力的大集团搞的都是大盘，但是作为三四线城市这里面整个的容量，整个市场就那么大，所以现在回过头看，现在有些三四线城市空置率比较高，消化能力不够。
我留意到从去年的下半年，有些大的企业集团放慢了对三四线城市的投资，回缩到一二线城市，特别是发达的，类似珠三角、长三角、环渤海，包括中原、华中、西南之间的一线城市，都退缩回来了。
网易房产：收缩到一二线城市。
黄朝辉：对，所以今年初开发商拿地的积极性，特别是对一二线城市拿地的积极性比较高，主要一个是对后市有一个好的展望，也是整个房地产市场一二三四线城市整个的发展来决定的。
土地供应增加可缓解房价压力
网易房产：很多人都担心土地市场，因为毕竟地价在很大程度上决定了房价，很多人就说地王这么疯狂，去年很多地方都有新的地王，今年一二月份也有好多，像北京、上海、杭州也都会有一些新的地王出来，很多人说地王这么疯狂会是最后的疯狂，担心这个市场接下来会出现一些，比如说一段看好之后又会崩溃，您觉得这个是不是最后的疯狂呢？
黄朝辉：最后的疯狂，我留意到有些媒体最近有这样的提法，我个人认为未必，为什么这么说呢？去年整个国家叠加调控政策的出台，很多都是政府的行政手段，而不是利用经济杠杆，应该说整个调控的措施还是比较给力的，但是也抵挡不住整个供需矛盾这么凸现，所以有人说如果去年没有叠加连续出台一些调控政策的话，那更是要疯涨，这里面有很多很复杂的因素。
咱们老百姓，也可以说是咱们民族的一个风俗，有了钱就要置业，要给子孙后代积累一些财富，不像外国人，这是一个观念。另外现在普遍也有攀比的因素，有这个条件想办法要改善性的，要住好一点的，这个是攀比。
网易房产：您刚才说到供需矛盾这方面也是造成市场一直向上涨的一个比较大的因素。
黄朝辉：对，这方面的需求比较旺盛。
网易房产：我们看到广州这边2014年按照计划的话，土地供应比2013年有比较大幅度的增长，预计实现这个计划的话，大概有接近两成多，三成的增长，在土地增加供应的情况下，对以后市场的各方面会有一个抑制作用吗？会不会抑制房价进一步上涨？
黄朝辉：这个问题我是这么看的，土地的放量跟房价有一定的关系。
网易房产：关系大吗？
黄朝辉：在某种意义上来说，也是比较直接，也比较大，应该是这么说。
网易房产：今年如果按照计划实现这个供应量的话，对2015年、2016年的房价是不是能起到比较好的抑制作用？
黄朝辉：应该能有一定的缓冲作用，像广州刚才说的，2014年整个土地的放量都比2013年上涨了22.8%，所以房价的问题跟土地的放量，跟土地的地价确实直接有关，但是也不是完全的百分之百土地放量大，房价就会怎样，这里面还包括开发商对市场的预期，所以我认为土地放量大，对缓解房价上涨过快有一定的遏制作用。