2013-11-18 来源：广东省地产商会市场研究中心 陈春苗
一、今年以来的房地产调控政策简析
今年2月20日国务院举行了常务会议，出台了楼市调控新“国五条”，打响了今年调控第一炮。出台新“国五条”时隔一周的时间，新“国五条”加强细则落地，其中提到的“20%个税”备受关注。此次调控被称为继2009年以来的第五次调控升级，彰显中央严控房价的决心，此后，各地方细则纷纷出台。
我省作为房地产大省，在严控房价的背景下，今年以来也相继出台了很多调控政策：
在新“国五条”细则出台不久后，我省于3月25日发布了《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，该通知也强调了“对自有住房转让征收所得20%的个税”这个问题，同时还提出“少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”，这也意味着今年二套房贷款政策面临收紧，该通知也被业界称为“粤五条”。
广州、深圳作为全国一线城市，我省的房地产重点调控城市，也在业界预料中分别出台了 “广州细则”和“深圳细则”。
深圳此次出台的“国五条”细则中，明确指出严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。“广州细则”再次强调了关于“20%个税”的规定，同时还明确了不允许通过补交社保或者个税纳税证明来换取购房资格，但最引人关注的还是其中提到的“预售方案申报价格过高且不接受国土房管部门指导的商品住宅项目，暂不核发预售许可证”这条规定，这也在业界引发热议。
针对申报预售价的问题，广州市国土房管局向各房地产开发企业、房地产中介服务机构下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策 加强房地产市场监管的通知》（下称《通知》），就加强商品房销售价格监管、整顿和规范房地产市场秩序等具体事项提出要求。
《通知》要求，从4月24日起，广州市全面执行商品房住宅预（销）售价格网上申报制度，开发企业预（销）售商品住宅前，须办理预（销）售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。这个调控政策被业界认为是新“国五条”以来，广州最明确、最直接的政府干预手段，意味着以后开发商卖房不再是市场说了算，而是按照政府指导价。
至此，围绕新“国五条”的调控政策也告一段落。11月9日第十八届三中全会召开后，房地产市场又有了新的导向。
第十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）中提到很关键的一个问题：市场的决定性作用，这很可能是接下来一段时间的政策指向。《决定》中提到：“建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础”，“ 要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制”，“经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”，等等一系列提法都强调了市场的决定性作用，对接下来的房地产市场来讲可能是一个利好的消息，但此次三中全会也提到了房产税立法、房产数据信息联网、土地制度改革等长效机制问题，之前的限购、限贷、限价等“限”字头政策短时间内还会继续执行。深圳在三中全会前夕宣布二套房首付提至7成，对二套房贷影响甚大。广州今年以来房价涨幅在全国范围排名靠前，加上“北上深”都出台了调控加码政策，于是广州也出台了《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》，简称“穗六条”,主要内容有：
一、加快中低价位的商品住房供应，控制高端商品住房供应。
二、增加住宅用地供应。切实采取有效措施，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。
三、抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
四、进一步提高第二套住房贷款的首付比例。
五、引导开发企业理性定价。根据2013年本市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。
六、穗府办〔2013〕14号文件与本意见不一致的内容以本意见为准，除此以外的其他内容继续执行。
外地买家社保年限延至三年且在近五年内有效，较大程度地限制了非户籍人口的购房需求；将二套房贷提高至七成，与其他一线城市一样，对改善性需求有抑制作用；住宅地供应增加20%以上、加快中低价位商品房建设、对预售实行价格指导等应该对市场也将产生较直接的影响。
总体来说，今年的调控政策在针对投机投资行为上取得了很好的效果，三中全会后也多次强调了市场的决定作用，但我省广州、深圳两市房价水平依然存在超标的风险，在没有更好的方法之前，限字头政策不会马上放开。
二、我省房地产市场运行简况
省统计局数据显示，我省经济继续保持平稳运行态势，固定资产投资保持较快稳定增长。1-10月累计完成固定资产投资17534.36亿元，增长18.2%，增幅与三季度持平，同比提高3.8%。
——房地产开发投资
今年前10个月，我省房地产开发投资累计5017.69亿元，增长21.4%，增幅同比提高10.6个百分点。一季度，我省房地产开发投资1105.15亿元，同比增长16.9%，受新“国五条”影响，投资额比前两个月累计额下降了5.9%；二季度完成开发投资1603.21亿元；第三季度共完成开发投资1735.66亿元，同比增长17.4%。从全省范围来看，广州前10个月累计开发投资总额1205亿元，占全省前10个月投资总额的24%，深圳、佛山紧随其后。惠州、东莞的开发投资额在全省也处于领先位置。省统计局数据显示，1-10月，广东房地产开发投资中商品住宅开发投资3526.91亿元，增长22.0%，增幅比前三季度回落0.6个百分点；办公楼投资254.96亿元，增长62.4%，商业营业用房投资511.70亿元，增长23.3%，分别比前三季度回落2.1个百分点和13.3个百分点；其他投资724.12亿元，增长8.2%。
表1.1-10月各地房地产开发投资额
单位：亿元
——资金来源情况
1-10月,全省房地产开发企业本年到位资金8166.46亿元,同比增长34.7%。其中,国内贷款1702.16亿元，增长47.5%；利用外资增长61.4%；自筹资金增长4.9%；其他资金增长55.1%。与去年同期相比，国内贷款、利用外资和其他资金来源所占比重都所有提升，自筹资金所占比重则下降了6.36个百分点。从前10个月的数据来看，房地产开发企业到位资金还是比较充裕的，其中自筹资金从一季度开始持续上涨，到第三季度自筹资金大幅上涨到1229.17亿元，与第二季度的601.99亿元相比，翻了1倍多，说明房地产开发企业资金回笼情况良好，定金与预付款、个人按揭贷款比重持续增长。
——全省商品房开发销售情况
1-10月，全省累计施工房屋面积为42725.9万平方米，同比增长16.9%，其中住宅累计施工面积为31088.91万平方米，占全部房屋施工面积的72.76%，与去年同期相比，增长14.1%。前10个月全省累计竣工房屋面积为4090.89万平方米，与去年同期相比，增幅甚小，仅仅增长了1%，其中住宅竣工面积比去年同期更是出现了小幅下降，降幅为1.1%。
新“国五条”实施后，购房者持观望态度，商品房销售增幅由年初的高位持续回落（详见表4）。1-10月，广东商品房销售均价为9243.13元/平方米；销售面积7537.76万平方米，同比增长29.6%，增幅比前三季度回落0.9%；商品房销售额6967.25亿元，增长46.1%，增幅比前三季度回落2%。表5为前三季度商品房销售情况。
表4.1-10月全省商品房销售走势图
表5.前三季度全省商品房销售情况
（单位：亿元、万平方米、元/m2）
从各个季度的情况来看，第一季度，全省竣工房屋面积比商品房销售面积少了130.36万平方米，第二季度依旧没有扭转这个差距，到了第三季度，二者之间的差距继续拉大，差额达到了1455万平方米，全省竣工房屋面积明显低于销售面积，这说明今年的供给量远远不足，供求失衡比较明显，市场需求量相对开发量还是比较大的。表6反映了前三季度的供求情况。
表6.前三季度竣工房屋面积和商品房销售面积比较
单位：万平方米
全省范围看，新“国五条”政策实施后,二三线城市市场观望情绪较浓，商品房销售量有所下降,说明政策起了一定作用。但近期商品房销售价格还是小幅上涨 ,房租价格也稳步增长,今年土地市场地王频现,调控效果还有待进一步巩固。