新快报 2014-04-16
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广州美术馆、广州科学馆、广州博物馆、广州文化馆、一个岭南大观园组成的广州“四馆一园”
广州“四馆一园”规划项目中的广州美术馆日前公布了拆迁补偿方案征询意见稿,加上奖励和补助,住宅最高补偿标准达2.5万元/平方米,比东濠涌二期的拆迁补偿标准还高出100元/平方米,刷新了广州住宅拆迁补偿新纪录。新快报记者了解到,目前工作进展正处在摸查阶段,尚未有具体的拆迁时间表。
可选择货币补偿或房屋置换
以广州美术馆、广州科学馆、广州博物馆、广州文化馆再加一个岭南大观园组成的广州“四馆一园”项目自提出以来便受到了广泛关注。将动工的首个项目广州美术馆的拆迁补偿方案意见征询稿,日前在海珠区公众信息网上进行公示。新快报记者致电广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室了解到,目前工作进展正处在摸查阶段,尚未有具体的拆迁时间表。本次拆迁的方案适用于广州市赤岗北路与艺洲路地段,拆迁的住宅以广东省建筑机械厂的少量宿舍为主。
据了解,本次房屋拆迁的补偿方式有两种,可采用货币补偿也可采取房屋产权调换。被征收房屋存在租赁关系的,被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,应当实行产权调换,不作货币补偿。本次拆迁补偿将按照不同结构、用途、楼层类别的房屋进行评估,其中框架结构的住宅补偿标准为2.3万元/平方米,混合机构的住宅补偿标准为2.2万元/平方米,而砖木结构的住宅补偿标准为2.1万元/平方米。商业方面,马路面首层补偿标准为8万元/平方米,内街首层为4万元/平方米。二层按首层的50%计算,三层及以上按照首层的40%计算。办公房屋补偿标准(产权证记载用途办公)按2.1万元/平方米的标准进行补偿。在此之前,广州住宅拆迁纪录由东濠涌二期住宅的24900元/平方米保持。不过,现在这一纪录已经被广州美术馆打破,并且该标准当前仅属于意见征询阶段,实际执行的方案还有可能提高。
周边二手房价超3万元/m2
从规划中四大馆的位置看,选址赤岗北路以及艺洲路口一带的广州美术馆是最靠近广州塔的一个馆区。记者走访发现,附近的小区并不多,但是二手房价都已经超过了3万元/平方米,以赤岗北路的泓景花园为例,二手房的放盘价为3.2万元/平方米左右,更别提在周边有名的望江豪宅珠江帝景苑（楼盘资料） 了。合富置业的顾问小陈介绍说,这个楼盘的二手房单价三万多元是普遍价,其中紫龙府组团的房源价格已经到了4万元/平方米。
记者看到,广东省建筑机械厂宿舍外表看来都比较破旧,楼龄至少在20年以上,大概有36户居民,但是周边环境清幽、生活配套完善,再加上正对小蛮腰,和珠江帝景苑仅一条马路之隔,每天都可以无遮挡地欣赏小蛮腰的夜景。据该厂内部人员介绍,宿舍的居民多为退休职工,基本上对本次补偿标准都不满意。“对面的楼盘都卖到三四万元/平方米了,这里只补2.5万元/平方米,而且这里比东濠涌的地段好多了,抬头就可以看到小蛮腰。”
据了解,本次房屋拆迁补偿中的房屋产权调换,既可以选择复建房,也可以选择定向的商品房楼盘。其中,选择复建房的居民,住宅房屋按被征收房屋套内面积与安置房屋套内面积1:1.1以内的原则调换,公摊面积互不补差价。选择异地安置房屋的,住宅房屋按被征收房屋套内面积与安置房屋套内面积1:1.2以内的原则调换,公摊面积互不补差价。海珠区国有土地上房屋征收办公室邓先生表示,异地安置的房屋有位于赤岗的纵横国际公寓 ( 详情 图库 团购 点评 )以及位于南洲路的海珠湖景峰( 详情 图库 团购 点评 )可以选择,目前两个楼盘的售价都在2.6万元/平方米左右。由此看来,似乎选择复建房最接近原房屋价值。但是,在多年前购置了广州奇星药厂房改房的李女士就跟记者表示,自己所在的房改房在紧挨着广州美术馆的广州科学馆规划区内,如果按照1:1.1的面积调换标准,就算选择复建房也很亏。她表示,她所购买的房改房面积虽小,仅有50平方米,但是户型实用率却达到了九成,也就是有45平方米的套内面积可用。“现在建的房子,实用率能达到八成五就已经很不错了。”李女士表示,因为户型小,补偿的钱根本不可能在同个地段再次购入房产。”
算一算
货币补偿房屋置换价值比较
记者算了一笔账,以一套80平方米的房改房为例,如果选择货币补偿,最高可获得200万元补偿。若选择复建房,则可获得一套88平方米同等路段的复建房,参照同地段的二手房均价3.2万元/平方米的标准算,总价值281.6万元,如果选择异地安置房屋,则可以换得一套96平方米的商品房,按照2.6万元/平方米算,总价值249.6万元。
“四馆一园”规划一出周边房改房惜售
记者了解到,在“四馆一园”的规划通过后,周边的房改房就开始惜售。“如果你想投资的话,应该早点出手,从2013年下半年开始就没有房改房业主放盘了。”合富置业顾问小陈如此说道,无论有没有被划入红线的房改房,都在静观其变,等着最后拆迁的利好。
李女士告诉记者,其所在的药厂房改房是在2009年时购入,当时单价为8000多元,由于楼龄较短,加上朝向和户型不错,售价已经高于周边的其它房改房。合富置业小陈也证实,2012年期间,周边一带的房改房售价已经达到1.9万-2万元/平方米。按照现在2.5万元/平方米的补偿标准看,周边房改房价格上涨了两倍左右。