时光荏苒，距离广钢新城地块首拍已经有一年时间。广钢新城拍卖会首秀就赢得荔湾区地王地位，更被寄予“第二个珠江新城”之厚望。如今，这颗广州明日新星的建设进程如何?发展前景如何?又将给周边及广州楼市带来怎样的影响?广东省地产商会、搜狐焦点以“广钢新城周年巡礼”为主题，邀请了业内翘楚共同探讨广钢新城的现在和未来，我会副秘书长孙迪出席沙龙活动。
时间：2015年4月23日14:30-16:00
地点：珠江新城富力中心搜狐新闻会议室
嘉宾：
广东省地产商会副秘书长 孙迪
方兴广州分公司副总经理 陈庆阳
华发广钢区域营销经理 孙雷
合富房地产经济研究院院长 龙斌
搜狐焦点广州总经理 袁希
主持：
搜狐焦点广州主编 张鸿雁
“五一”前的楼市静悄悄，一些准备推新的楼盘，还在蓄客，准备加大去化的，也正在策划促销活动，都在等待黄金周的降临。搜狐焦点实地探访广钢新城地块建设进度发现，珠海华发地块平整，华发地块现场只有3辆挖掘机施工，未有大动静。旁边的金融街地块已平整但未打地基。值得关注的是金融街在离地块不远处搭建临时销售中心，据销售称，第一批3栋住宅最快将于年底面市。
在“广钢新城周年巡礼”主题沙龙上，方兴广州分公司副总经理陈庆阳透露，方兴地块的产品规划设计已经完成，交地后就会马上开工，预计明年面世，希望注入方兴的优势——科技含量，打造方兴在华南区的标杆之作，会比南沙金茂湾档次更高。摘下荔湾地王的华发地块进度较慢，还在前期设计阶段，华发广钢区域营销经理孙雷表示。
品牌房企回调一线城市
回顾去年2月广钢地块出让，大家都颇有感触。在那场“激战”中，珠海起家的华发以广钢为“跳板”回调一线，进一步稳定了其在广州的部署，正在拉开重组大幕的中海斥资百亿拍下3宗地块，同是北派房企的金融街与方兴共同拿地，刚在金融城招标中“折戟”的金融街更是被称终于“圆梦”广州。在这一轮市场调整还未结束之时，地王潮却频繁再现于一二线城市，表明全国房地产市场已经开始分化，品牌房企聚集于一线城市的竞争趋向白炽化。在本次主题沙龙中，与会开发商代表也对此表示了认同。
孙雷：拿下广钢新城的地块，是华发基于广州后市的判断，一来因为广州楼市是一线城市里的价格洼地，二是最近一段时间里，广州土地的供应量和供应区域，给华发进入广州提供了一些机会。在这样的时候，入手广钢这样一个风险较低、能够准确预测未来收益的地块，则是基于公司在广州做大做强的考虑。
陈庆阳：方兴更看好广钢新城的江景资源，这在广州是不可多得的机会，也是未来公司发展的战略方向，是进入广州的契机。去年全国楼市分化很严重，回归一线城市是大部分有实力的开发商的共同背景。
双“城”记：居住中心vs商务中心
广钢新城的热度，来自于多方面因素，与会嘉宾基本达成共识：坐拥江景、交通便利(靠近地铁)、中心区稀缺大宗土地资源、政府重点规划利好等。早在去年，广州社科院高级研究员彭澎就提出广钢新城不会是一个“睡城”的概念。在本次主题沙龙上，明确了广钢新城的重要定位，是一个“居住中心”，区别于珠江新城的“商务中心”，而且是广佛同城以及广州西部发展的重要机遇。
龙斌：珠江新城自亚运会后确立了它在中国第三城的位置，是包括天河北、天河商圈在内的中央商务区中，最核心的区域。而广钢新城首先是广州西部的“居住中心”，然后会有产业的定位，如专业市场、贸易、金融，还有文化的定位，岭南文化，工业文明遗址。虽然基础设施和城市发展相对广州东部有些滞后，但地铁规划发展不错，区域的土地价值应当重新评估，未来完全有机会成为广佛同城最紧密结合部分的核心。居住之外，广钢还可以多元发展，白鹅潭商业中心有乐峰广场，广钢这边没有，因此潜力很大，亟需标志性的社区和项目提升整个区域的形象。
陈庆阳：珠江新城叫cbd，中央商务区，广钢新城在我看来是cld，中央居住区，东有珠江新城，西有广钢新城，东西遥相呼应，会是这个城市的新的亮点，和未来居住发展的方向。广钢作为“广佛之星”，政府定位为特色宜居片区，规划期望很高，希望做一个市级的整片旧改的典范，也希望做到城市建筑居住高档次、高品位的典范，所以我们认为，这个片区未来会是一个比较高档的居住区。
孙雷：居住在珠江新城对人的经济价值更关注一些，广钢新城可能是对人的居住的体验或者舒适度关注更多。
孙迪：珠江新城多是南派本土房企开发，设计也很本地化，广钢新城有更多新的大房企介入，我们非常期待你们的项目带来亮点，广钢新城是价格洼地，会越做越有价值。
袁希：以前的城市运营政府有很多失误，比如商务区晚上就是空城，居住区比如华南版块就是睡城，经过30年的改革开放，政府在城市运营方面能力也提升了，所以广钢新城虽然是居住区，但是绝不会再成为“睡城”。广州的财富是在西部的，广州的十三行，大户人家，都是住在西部，他们很少会到广州东部买房，你们看广州东部，天河、珠江新城，都是新移民较多。也就是说，西部的购买力远远没有释放出来，当有广钢这个区域能够提供高标准的精品住宅后，区域购买力、文化价值、认同度都会迅速得到提升。
从媒体的角度来看，广钢新城的宣传和推广有一些滞后，好酒也要吆喝，我们希望通过大家的努力把广钢新城介绍给整个广州，甚至广州之外，介绍给全国，有这样一个好的样本，对广钢最终的定位，会有很大的攀升。
张鸿雁：我觉得广钢新城这个名字相对于珠江新城来说稍微弱一点。比如说我们一说珠江新城就能想到珠江，是跟岭南文化有关联的，但是广钢新城就缺乏这么一种，比如说文化积淀很好的介绍。
袁希：因为宣传不够。当你不断地去丰富它的内涵时，他给予你的感受就会发生变化。
孙雷：说不定到时候广钢这两个字还能够唤起很多人的回忆。
北派房企“入乡随俗”开始注重园林和细节
陈庆阳：方兴北方开发的“府”系列，就是传统的一梯两室板式楼，而南方如果做这种板式楼的话，会非常占用土地，容积率也做不到，所以方兴地产的南方项目总会做一些调整，比如根据南方人对朝向和保温性能不那么苛刻，就在楼型方面做得更加丰富多元化;根据南方人对园林的追求，按照景观价值最大化来布局。
同为南方房企的华发在珠海的“一哥”位置无人撼动，对很多珠海人来说，买一套由华发开发的房子，是工作生活中最理想的目标。不过随着城市体量有限，加上诸多龙头房企的加入，华发开始加大异地部署，去年更是在广州密集拿地，进入广州的意愿不可谓不强烈。然而，他们也面临着非常多的挑战。
孙雷：当前第一个挑战是广州的土地市场竞争非常激烈，未来是否能够继续获得像广钢这样的优质地块还是未知;第二，在广州要面临的竞争，比珠海要严峻得多，因为有太多资金雄厚的房企已经驻扎在此，还继续有着很多有实力的开发商参与到竞争中;第三，在与全国优秀的一线开发商竞争中，如何找到自己的独特定位，也是要面对的挑战。
变劣势为优势：超高层成城市发展的必然
我国高层建筑起源于20世纪初的伤害，近年来，国内许多大中城市的市中心，高层建筑几乎成为常态。据统计，我国高层建筑已超过万栋，涉及住宅、旅馆、办公、金融、商业综合楼等多种类型。在传统观念里，超高层住宅区容易给人逼仄狭窄的感受，居住体验不甚佳。不过，现在有许多超高层的案例也说明，“向空中发展”策略，也是给有限的中心区规划布局留出更多土地，使得园林绿化和公共空间得到增加，这也是出于一线城市中心区土地稀缺的应对之举。
陈庆阳：整个广州1300万人口，光中心六城就有800万，政府肯定希望土地的利用价值更充分，以更高的容积率来做更多的建筑，所以超高层或许代表着以后的居住形态。超高层如何让人住得更舒适，第一，拉开楼距;第二，尽量用一些公共空间，比如说用人车分流，减少车对人的活动空间的侵占。比如我们在一楼做大的公共区，让人的活动区域得到保障，缓和超高层的空间利用;比如避难层里做一些景色立体化，也是优化措施的一种。
龙斌：一方面，超高层使土地利用强度更大，地面绿化率更高，活动空间更大。另一方面，广钢地块有很好的江景，超高层对这资源能有比较好的价值体现。
孙雷：白云区的华发住宅也有一个超高层建筑，我们在公共空间做立体绿化，从地下停车库一直到地面上三到四层，这就使得绿化面积和项目占地面积差不多，几乎达到100%的绿化率。
专业市场购买力支撑：中产定位“不愁卖”
2014年广钢新城那场土拍，被称为“土豪之间的角逐”，华发拿下广钢新城面积最大的土地时，楼面均价已经达到19734元/平米，加上配建面积的成本，已超2万/平。
广钢新城未来楼盘定价备受关注，目前周边在售的一手楼盘元邦明月水岸，在售二期104-156平一线江景3-4房单位，均价23000元/平米。周边的二手项目价格稍低一些，在1.3-1.9万/平之间。
陈庆阳：广州房价在全国一线城市中还是很低的，我觉得价格未来走势对于这样一个核心地段来讲必然会攀升。其次，广州1300万人口，对居住的需求远超其他城市，而土地供应又很稀缺，加上荔湾是以市场为主题的区域，未来是能够支撑房地产上升通道的。
孙雷：在广州市中心我们所取得的地块，包括既往项目，都比较小，难以做到高品质配套，更多的只是地段价值。广钢不一样，首先具备相当大的规模，聚集的都是知名开发商，无论从居住价值还是配套价值来看，都是可以得到保证的，它能提供给业主的价值是超过其他老城区的。正如珠江新城现在的价格在四五年前也没法想象，以后广钢新城会发展得更好。
龙斌：房地产市场大势肯定是上升的，但从时间段来看是波动的，这就很考验企业的眼光，什么时候拿地，什么时候进入市场。我建议推迟入市时间。这一轮楼市调整周期也许会很快，但是假如没有那么快的话，在最高点拿的地在低迷的市场推出就会有压力。不过也不应该是坏事，拿地成本高，房企对产品的打造就要下更大功夫，因为要提供附加值最高的产品给消费者，比如华发就特别有打造高附加值的能力，我相信都会有惊喜。所以需要根据市场动态来定价，而且是需要更长时间。
袁希：真正的挑战在于两拨拿地价的差别。但因为地块之间朝向各方面不同也情有可原。其次，正因为广钢区域进驻了全国知名开发商，可以看到各种流派，各种风格的产品，广州原来没有外地开发商，时间长了容易固步自封。当大家都拿出精品的时候，是不愁市场的。
龙斌：对，将来广钢新城应该是一个多样化、优质、高端的房地产市场样本。
陈庆阳：如果说大家对目前的市场价格有点担忧，我觉得反而会倒闭企业真正用心打造产品，才能得到最大胜算。到时候这里可能展示给广州的是一个顶级的住宅企业的地方。
孙迪：广钢新城不可忽略的是，它是一个专业市场的商圈，珠宝集散地、五金城、鞋业批发、茶叶市场，有很多很多小企业家，又恰巧是购买豪宅很有能力的一部分人。比如说，在一个小商铺里卖珠宝的，几平方地面，可能就容纳几千万的货源，普通一家的年销售额也有过亿，他们甚至没有公司，这些人将会是这个地块的客户群。
龙斌：白云、荔湾区这些专业市场老板是很重要的购买者，随便就能全款买楼，或者是贷款，再那去做生意抵押、资金流动，一个月流水都有几千万。而且他们有个特点，一买就招呼周边的朋友一起过来买这个房子，大家都住在一块儿，打麻将喝茶都在一起。西部专业市场购买力很强，他们缺少一个能够让他们有一个理想置业的地方。因为现在他们很多人住的片区中，开发水平高的社区不算多，如果广钢能够做成一个专门为中产阶级和后来富裕起来的人士的理想居住地，市场前景还是非常乐观的。
罗马不是一天建成的：广钢新城能否成为新标杆?
1992年，珠江新城第一次被赋予广州未来的“中央商务区(cbd)”的定位，当时，这篇土地一片荒芜，3000元/平的地价都无人愿拿，谁也没想到如今竟成为广东乃至全国最炙手可热的高端住宅集中地。从2003年珠江新城高端住宅最高售价的9000元/平，到去年接近160000元/平，演绎了十年增值近16倍的财富神话。
正如现在谁也不知道，广钢新城未来会发展到什么高度。这个问题在今天是未知的，但是如果说对这个城市的建设未来的蓝图有最清晰认识的人，可能会是拿地前就做过大量调研的房企和专家学者。在他们心中，未来的广钢新城会是什么样呢?
孙雷：会是一个有机会实现完美的地方。
陈庆阳：我们和几个大开发商一起，有信心打造成为跟珠江新城东西呼应的新城。
龙斌：广钢新城发展潜力非常大，特别是这么多大型标杆房企进驻，未来可以充分挖掘新城的价值。
孙迪：我觉得广钢新城吹起了全国房企共创共赢的集结号。
袁希：我觉得广钢新城势必会成为南中国甚至整个中国的一个旧城改造和人居的新标杆。
现在的珠江新城不是十年前的珠江新城，十年后的广钢新城也不会是今天的广钢新城。我们相信，我们将会很幸运地见证，一个广州新标杆的崛起。
